Under de senaste åren har huspriserna i Tyskland vuxit med i genomsnitt 2-3 % per år. Men landets marknad är inte homogen, och därför bör man bekanta sig med särdragen i en viss stad där en investerare planerar att köpa en lägenhet eller ett hus. Fastigheter i Oldenburg är en pålitlig investering, eftersom städerna i Västtyskland har den största investeringspotentialen och ligger före de östliga länderna när det gäller ekonomisk utveckling: det finns en hög befolkningstillväxt och konsumentförmågeindex, en stor andel av hyresgäster och en snabb ökning av bostadspriserna.
Funktioner i Oldenburgs fastighetsmarknad
Oldenburg är huvudstaden i hertigdömet med samma namn, som ligger på stranden av floden Gunthe i regionen Niedersachsen, och en av de största tyska städerna med den högsta livskvaliteten för befolkningen. Ett stort antal kulturevenemang hålls i Oldenburgs centrum, och detta beror på närvaron av sådana institutioner som stads- och statsbiblioteket, stadsmuseet och det berömda kulturcentret PFL. Butiker och butiker är fullsatta här under dagen, och barer är trånga på kvällarna.
Oldenburgs popularitet underlättas av att 14,7 % av stadens yta ägnas åt parker, skogar, sjöar, vallar och andra platser för friluftsliv. Lokala invånare kallar till och med Oldenburg för en stadspark, och myndigheterna sponsrar verksamheten vid fyra forskningscentra som specialiserar sig på att skapa förnybara energikällor.
Den tredje största staden i Niedersachsen kan erbjuda inte bara enkel integration i samhället och växande bostadsområden för invandrare - den erbjuder också stora möjligheter för investerare.
Oldenburg erbjuder en lönsam investering i ett brett utbud av bostads- och kommersiella fastigheter: både gamla byggnader och helt nya hus finns på marknaden.
Kombinationen av renoverade gamla byggnader och klassiska skandinaviska villor skapar en attraktiv kontrast.
Oldenburg är en universitetsstad och ett kulturellt och ekonomiskt centrum i hela regionen. Regeringen i Oldenburg lockar aktivt unga forskare, högt kvalificerade personer med hög inkomst. Bosättningen uppfyller till fullo migranternas förväntningar och motsvarar statusen för en stad med en befolkning på cirka 160 tusen människor.
Även om inte alla distrikt är lika populära: elitdistrikt som Ziegelhof och Gerichtsviertel ligger i anslutning till de mindre attraktiva distrikten Nadorst och Donnerschwee. Att bostadspriserna inte är särskilt höga här beror sannolikt på förekomsten av oavslutade byggprojekt.
Administrativt uppbyggt är Oldenburg indelat i 9 stadsdelar som i sin tur också är uppdelade i 34 historiskt bildade stadsdelar. Staden är ganska tätbefolkad och därför är gratis tomter för uppförande av enskilda bostadshus en bristvara. Även om byggnader restaureras överallt, har hittills förekomsten av gamla strukturer noterats.
Under de senaste åren har Oldenburg förlorat en betydande del av de kompakta husen på de gamla gatorna i centrum, men staden har fortfarande många attraktioner.
Fastigheter i Oldenburg kännetecknas till största delen av kvartalsberoende. Samtidigt kan bostadsområden vara utbyggda eller traditionella.
Det finns många lyxiga gamla byggnader, delvis restaurerade, i stadens centrum. Ödemarker byggdes upp med två- och trevåningsbostadskomplex.
De som ska bo i Oldenburg efter att ha köpt en bostad tenderar att få en lägenhet i centrum också för att det finns ett bekvämt område tillägnat fotgängare, liksom de flesta hotell, butiker, restauranger, nöjen och köpcentrum.
Tabellen nedan ger information om egenskaperna hos de populära stadsdelarna och kommunerna i Oldenburg:
| Distrikt eller kommun | Egenheter | Attraktionskraft för vissa kategorier av befolkningen |
|---|---|---|
| Ohmstede (stadsområde VII) | Boende på landsbygden, rekreationsområden vid Bornhorstersjön några minuters promenad från huset, många attraktiva bondgårdar. | Familjer, pensionärer |
| Kreyenbrück (stadsområde IX) | Blandat bostadsområde, gott om plats för unga och äldre, bra kommunikationer, sjukhus i omedelbar närhet. | Familjer |
| Osterburg (stadsområde IV) | Ett livligt, vidsträckt område, ett ganska stort utbud av lägenheter. | Par, ensamma människor |
Längs med Tirpitzstraße ligger dyra radhus med utsikt över vattnet, medan resten av husen ligger lugnt i andra raden. Västra Oldenburg domineras av klassiska, mer lantliga bostadsområden.
I öst finns fortfarande ett stort antal klassiska gårdar och blandade bostadsområden. Prisutbudet här är följaktligen också ganska brett.
Nya komplex byggs i Krusenbusch eller Kreyenbrück och hela södra sidan är nu uteslutande ett bostadsområde. I norr, särskilt i Nadorst, finns det unga par och ensamstående som älskar stadens närhet och urbanismen i det växande kvarteret.
Dobben och Haarenesch domineras av villor och större radhus. Dessa områden är traditionellt populära bland familjer och seniorer. På grund av denna trend har Oldenburg noterat en stor ökning av bostadskostnaderna.
I väster, till exempel i Wechloy eller Bloherfelde, råder klassiska blandade bostadsområden. I öster är territoriet delvis uppbyggt med moderna radhus och gårdar i behov av renovering och är mycket efterfrågade på sistone.
Familjer och par föredrar att bosätta sig i söder, där enkla hus till ett rimligt pris ligger på bostadsgator, mer sällan stugbyar.
Fastigheter i Oldenburg har länge ansetts vara en trygg och säker investering. Oldenburg överträffar även Hannover vad gäller dynamik och generell prisnivå.
Anledningen till detta är den höga livskvaliteten och den stabila ekonomiska situationen i staden och i Niedersachsen i allmänhet. Den höga efterfrågan på lägenheter och hus i Oldenburg minskar snabbt nivån på överkomliga priser för bostadsfastigheter. De enda undantagen är nybyggnadsprojekt som är under uppförande.
Oldenburg svarar på den höga efterfrågan på fastigheter genom att utveckla stora vakanta tomter i de centrala delarna, där det också byggs bostadshus för tillfället. I militärdistrikt som Donnershvi fokuserar projektutvecklare på kompakta hus, och cirka 240 nya bostadsområden är nu i slutskedet av bygget. På grund av det gynnsamma läget i den nordöstra delen av stadskärnan, lockar lokala bostadskomplex hela familjer, gifta par och ensamstående.
Enligt planen för fördelningen av Oldenburgs budget för de kommande åren kommer en betydande del av medlen att gå till medfinansiering av byggprojekt. Liknande åtgärder har vidtagits för att förbättra överkomliga bostäder för låginkomstgrupper i befolkningen. Hur detta kommer att påverka prisutvecklingen är i nuläget okänt.
Staden har i alla fall redan tillräckligt med mark i attraktiva områden förberedda för nya bostadshus, vilket gör att den ständigt växande efterfrågan på fastigheter från migranter och investerare kommer att tillfredsställas.
Tabellen nedan visar detaljerna för att välja ett bostadsområde, typiskt för vissa kategorier av medborgare i Oldenburg:
| Ensamma människor | Gifta par | Familjer | Studenter | Pensionärer |
|---|---|---|---|---|
| Center (Zentrum) | Siegelhof | Dobben | Haarentor | Bloherfelde |
| Många renoverade gamla byggnader, pubar och barer inom gångavstånd, bra kommunikationer och kommunikationstjänster. | Ofta finns det små bostadshus, det är bekvämt att ta sig till centrum, det finns många rekreationsområden. | Flera gymnasieskolor och Yrkeshögskolan i omedelbar närhet, närvaron av kultur- och nöjescentra, attraktiva bostadskomplex. | En idealisk plats att bo på om du behöver snabb tillgång till universitetets byggnader. Det är mestadels medelstora bostadsområden med många lägenheter tillgängliga för uthyrning. | Pittoreska bostadsområde, attraktiva byggnader med trädgård, butiker, apotek. |
Oldenburg (åtminstone för tillfället) är en klassisk hyresgäststad, och därför är det lönsamt för investerare att köpa hela bostadshus för att hyra ut lägenheter - av denna anledning köps byggnader ibland helt med medel från flera investerare.
Andelen fastighetsköp enligt ett samägandeavtal är cirka 40%, varav i 60% av fallen ett hus köps, och i 40% - en bostadsrätt.
För en så stor stad är fastighetsutbudet i absoluta tal under genomsnittet. Nybyggnadsprojekt genomförs ganska långsamt. Dessutom har kostnaderna för lägenheter och hus ökat avsevärt under de senaste åren, vilket ledde till en "frysning" av priserna för den närmaste framtiden (i jämförelse med dynamiken i priserna i genomsnitt i Tyskland), men analytiker lovar att i en några år kommer situationen att förändras till det bättre för investerare. ...
Genomsnittliga hyrespriser
Om vi jämför kostnaden för att hyra och underhålla en lägenhet i Oldenburg med den genomsnittliga kostnaden för en hyrd lägenhet i Niedersachsen och i Tyskland som helhet, blir kostnaden för att hyra en lägenhet i Oldenburg 14,3 % högre respektive 4,5 % lägre. .
Hyresbostäder i Oldenburg är ganska eftertraktade: enligt statistiken tar det i snitt 14 dagar från att man publicerar en annons om hyra av lägenhet till att man tecknar avtal med en hyresgäst. 
Invånarna spenderar 16,8 % av sin inkomst för att betala hyran av bostadslokaler, om vi inte tar hänsyn till kostnaderna för el och andra utgifter.
Genomsnittliga köppriser för fastigheter
Boendet i Oldenburg är prisvärt. Det genomsnittliga marknadspriset per kvadratmeter för en lägenhet i Oldenburg är 39,4 % högre än genomsnittet för Niedersachsen och 1,9 % lägre än riksgenomsnittet.
I Oldenburgs södra stadsdelar, som Bümmerstede och Kreyenbrück, kostar en nybyggd takvåning på 120 m2 i genomsnitt 270 till 300 tusen euro. Försäljning av lägenheter i gamla byggnader av liknande storlek kan genomföras för 180 tusen euro - priserna för sådana fastigheter stiger sällan över 240 tusen.
De dyraste lägenheterna, moderniserade och belägna i exklusiva områden, finns i Haarenesch, Dobben och dess omgivningar. Gamla hyreshus med en yta på 145 m2 uppskattas sällan av säljare till mindre än 420 tusen euro, men som regel börjar försäljningspriset på 500 tusen.
I utvecklande bostadsområden börjar priserna för sådana lägenheter på 600 tusen euro.
Det bör noteras att priserna på bostäder belägna i nybyggnation är relativt stabila, då det för närvarande är få färdigställda projekt.
Rekonstruerade radhus ligger främst i närheten av centrum, medan radhus ligger i stugbyar i utkanten. Bloherfelde lockar mestadels familjer, och fastigheter erbjuder ett stort antal privata hus på 160 m2 i prisintervallet från 320 till 360 tusen euro - den slutliga kostnaden kommer att bero på storleken på marken.
Investerare som föredrar att investera i kommersiella fastigheter kan rekommenderas att köpa ett litet hotell eller en restaurang i centrala Oldenburg, närmare turistattraktioner. Alternativt kan du backa och köpa en livsmedelsbutik eller ett litet kafé i de mindre populära områdena i Oldenburg, där lokalbefolkningen saknar tillgängliga faciliteter för att möta sina dagliga behov.
Följande tabell visar exempel på priser (relevanta för 2021) för kommersiella fastigheter belägna i Oldenburgs territorium:
| Fastighetstyp | Kostnad (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| i mitten | i utkanten | Yta, m2) | |
| En restaurang | 415 000 (Dobben) | 265 000 (Haarentor) | 200 |
| Restaurang-hotell | 310 000 (Zentrum) | 360 000 (Wechloy) | 150 |
| Hotell | 760 000 (Dobben) | 450 000 (Nadorst) | 350 |
| Butik | 120 000 (Haarenesch) | 70 000 (Blankenburg) | 50 |
| Kontorsbyggnad | 2 218 000 (Zentrum) | 375 000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Industrianläggning | 1 200 000 (Zentrum) | 875 000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 m2 tomt) |
| Kommersiella lokaler | 335 000 (Donnerschwee) | 245 000 (Ohmstede) | 86.72 |
Kostnaden för kommersiella fastigheter i stadskärnan kommer att kosta flera gånger mer, och lönsamheten blir hög. Men nybörjare, som realistiskt bedömer deras kapacitet, kommer att vara nöjda med återbetalningsgraden för små butiker i utkanten av Oldenburg.
Jämförelse av fastighetsinvesteringsmarknaden för de mest lovande städerna i Tyskland
Experter från Postbank, en av de största bankerna i Tyskland, analyserade de makro- och socioekonomiska indikatorerna för 402 bosättningar i landet, såväl som utsikterna för deras utveckling fram till 2030. Syftet med studien var att identifiera de mest lovande marknaderna i Tyskland när det gäller långsiktiga investeringar i bostadsfastigheter.
Enligt forskningsresultaten har Hamburg, München, Oldenburg, Stuttgart och Bonn den högsta tillväxtpotentialen.
Attraktionskraften för en viss marknad för investeringar påverkas av en uppsättning faktorer:
- Demografisk situation. Ju större befolkning, desto snabbare växer efterfrågan och bostadspriserna. I de städer som visade sig vara ledande enligt studiens resultat ökade antalet invånare över 3 år (från 2021 till 2021) snabbare än genomsnittet i Tyskland, det vill säga tillväxten berodde just på särdragen hos städerna, och inte till situationen i Tyskland. Enligt prognoser från det tyska federala statistikkontoret (Statistisches Bundesamt) kommer befolkningen i Oldenburg att minska med 4,7 % från 2021 till 2030 (i de centrala regionerna).
- Arbetsmarknad. Städer med låg arbetslöshet är mer attraktiva för investerare av två skäl:
- frånvaro av arbetslöshet är ett tecken på en gynnsam ekonomisk situation;
- den arbetande befolkningen är potentiella hyresgäster.
- Prisdynamik. Fastighetsmarknadens attraktivitet indikeras av en stabil prishöjning på en nivå över det nationella genomsnittet - som regel är detta resultatet av hög efterfrågan. Postbanks experter hävdar att den lokala Oldenburg-marknaden kommer att förbli stabil eller kommer att växa med minst 1,5 % årligen under de kommande 15 åren.
- Befolkningens köpkraft och överkomliga bostäder. I Oldenburg är invånarnas köpkraft högre än riksgenomsnittet, det vill säga stadens befolkning kan lägga mer pengar på tjänster och varor, inklusive bostadsfastigheter. Det är också viktigt att känna till förhållandet mellan medborgarnas inkomster och fastighetspriserna - detta indikerar hur solvent efterfrågan på bostadslokaler är. Oldenburg har en fördel - Postbankanalytiker uppskattade hur stor andel av inkomsten för en viss befolkningsgrupp som är den genomsnittliga bolånebetalningen, och det visade sig att Oldenburg är ledande bland andra tyska städer i detta område: för alla kategorier av befolkningen (ensamstående personer) , barnfamiljer, pensionärer och andra) andelen bolånebetalningar var mindre än 35 % av inkomststrukturen. Om bostäder inte är överkomliga för många kategorier av medborgare, kommer det att finnas många potentiella hyresgäster på denna marknad.
- Hyresmarknadsindikatorer. Om det finns fler hyresgäster än husägare på en ort är det lönsamt för en investerare att köpa lönsamma lägenheter och hus för att hyra ut dem. De senaste åren har hyresnivån bara ökat.
- Ekonomi och infrastruktur. För att på ett adekvat sätt bedöma Oldenburgs investeringsutsikter är det viktigt att uppmärksamma några kvalitativa indikatorer:
- Ekonomins utvecklingsnivå och tillgången på industrier. För en investerare bör städer som inte är beroende av produktion och tjänster inom någon bransch prioriteras. Oldenburg är hem för många företag och företag som är involverade i utvecklade och ekonomiskt betydelsefulla industrier. Staden är ett av landets viktigaste industricentra - här finns de första tobaksfabrikerna i Tyskland, gjuterier och ingenjörsfabriker, läderbearbetning och glasproduktion, hästgårdar.
- Närvaron av universitet. Oldenburg är hem för det berömda Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, där många utländska studenter studerar. Det är värt att notera att för städer med en befolkning på mindre än 200 000 människor (det är precis vad Oldenburg är), är det särskilt viktigt att ha utbildningsinstitutioner som lockar studenter från utlandet och från andra regioner i Tyskland - de skapar ytterligare efterfrågan på riktiga egendom.
- Närvaron av stora kliniker. Tyskland är känt för sitt högkvalitativa sjukvårdssystem, och därför är medicinsk turism mycket utvecklad här. Därför skapar närvaron av kliniker en efterfrågan på hyresbostäder nära vårdcentraler. I Oldenburg finns Universitetssjukhuset Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg) som besöks av patienter som till största delen behöver hjälp av neurokirurger och kirurger. Det handlar också om behandling av cancer, och onkologisk terapi tar som bekant lång tid, då patientens anhöriga kan behöva bostad.
De nämnda numeriska indikatorerna för de 5 mest lovande städerna när det gäller fastighetsinvesteringar i Tyskland presenteras i följande tabell:
| Faktor som påverkar investeringsattraktionskraften | Oldenburg | Hamburg | München | Stuttgart | Bonn |
|---|---|---|---|---|---|
| Befolkningstillväxt (%). Genomsnitt för Tyskland = 0,7 % | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Arbetslöshet (per juli 2015,%). Genomsnitt för Tyskland = 6,3 % | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Genomsnittlig årlig tillväxt i fastighetspriser (2011-2014,%). Genomsnitt för Tyskland = 2,0 % | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Köpkraftsindex (hela Tyskland = 100). Genomsnitt för Tyskland = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Mängden årsinkomst för en familj som krävs för att köpa en lägenhet. Genomsnitt för Tyskland = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Andel hyresgäster i centrala regioner (%). Genomsnitt i Tyskland = 54 % | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Hyresdynamik (2011-2015,%). Genomsnitt för Tyskland = 34,3 % | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Så för att investera i lönsamma fastigheter i Tyskland och köpa bostäder, passar Oldenburg alla huvudindikatorer som internationella mäklare rekommenderar att uppmärksamma:
- demografisk situation: befolkningens dynamik är positiv, det finns utsikter för ytterligare tillväxt;
- arbetslöshet - i en stad med en befolkning på mindre än 200 000 personer bör arbetslösheten inte överstiga 7%;
- ökning av bostadspriserna: den rekommenderade satsen är från 2 % per år;
- andelen hyresgäster: personer som hyr bostäder bör vara mer än 50 %;
- ekonomisk situation - det måste finnas minst två nyckelindustrier i staden;
- infrastruktur – stora universitet och universitetskliniker bör verka i staden.
Levnadskostnader i Oldenburg
Om en köpare är intresserad av en lägenhet i Oldenburg, eftersom han kommer att bo i staden i framtiden, är det först och främst nödvändigt att bedöma de viktigaste utgifterna som väntar efter flytten.
I första hand är invandrare som regel intresserade av kostnaderna för livsmedel. I Oldenburg är maten dyrare än det tyska genomsnittet, med cirka 12 %.
| Livsmedelsprodukt | Kostnad (EUR) |
|---|---|
| Limpa färskt vitt bröd (500 g) | 0.99 |
| Mjölk (1 l) | 0.66 |
| Ägg (12 st.) | 1.71 |
| Lokal ost (1 kg) | 6.67 |
| Benfria, skinnfria kycklingbröst (1 kg) | 6.96 |
| Nötkött (1 kg) | 11.82 |
| Äpplen (1 kg) | 2.08 |
| Bananer (1 kg) | 1.56 |
| Potatis (1 kg) | 0.93 |
| Lök (1 kg) | 1.00 |
Oldenburg är en stor stad med ett ganska stort antal restauranger och caféer. Kostnaden för cateringtjänster här kan inte kallas låg, men om vi pratar om genomsnittspriser i Tyskland, är kostnaden för att äta ute i denna stad 7,16% lägre.
| Lunch och dryck i restaurangen | Kostnad (EUR) |
|---|---|
| Lunch på en billig restaurang | 9.50 |
| Trerätters lunch för två i en mellanklassrestaurang | 40.00 |
| McMill på McDonald's (eller liknande maträtter) | 7.20 |
| Cappuccino | 2.50 |
| Vatten (flaska, 0,33 l) | 1.70 |
Kostnaden för att underhålla en bostad är inte heller för hög - kostnaden för verktyg i Oldenburg är 15% lägre än genomsnittet i Tyskland.
| Gemensam gudstjänst | Pris |
|---|---|
| Strömförsörjning, värme, luftkonditionering, vattenförsörjning, avfallshantering, avlopp (för en lägenhet med en yta på 85 m 2) | 180,67 € per månad |
| 1 minuts samtal till en förbetald tariff från en lokal mobiloperatör (utan rabatter och aktivering av tariffplaner) | 0,09 EUR |
| Internet (från 60 Mbps, obegränsat, kabel / ADSL) | 27,50 € per månad |
Som i alla andra städer i Tyskland tycker människor som ofta använder kollektivtrafiken att det är mer lönsamt att köpa ett månadskort. Dess kostnad är 28,5 % lägre än riksgenomsnittet.
| Transporttjänst | Kostnad (EUR) |
|---|---|
| Enkelbiljett (stadstransport) | 2.40 |
| Månadskort (ordinarie pris) | 50.00 |
| Taxi "Start" (vanlig taxa) | 3.50 |
| Taxi (normalt pris, 1 km av vägen) | 1.89 |
| Taxi, 1 timmes väntan (ordinarie pris) | 25.00 |
| Bensin (1 l) | 1.32 |
I allmänhet kan Oldenburg inte klassas som en stad med höga levnadskostnader, men lönerna i staden är lägre än riksgenomsnittet med 17 %: 1 816,67 euro mot 2 190,48 euro per månad (efter skatt).
Slutsats
Fastighetsmarknaden förändras ständigt under påverkan av olika faktorer, och investerare letar ständigt efter nya investeringsmöjligheter. Tyskland är ett av de ekonomiskt mest stabila länderna, här är bostäder och kommersiella byggnader efterfrågade.
När det råder brist på utbud på den tyska fastighetsmarknaden och marknaden inte kan hålla jämna steg med den ökande efterfrågan från köpare på hus och lägenheter, nöjer sig investerare med mindre populära investeringsalternativ eller tar till och med risker och investerar i fastigheter som de har inte tidigare behandlats. Men så snart som byggprojekt i stora växande städer läggs ut till försäljning vänder sig all uppmärksamhet från kapitalisterna till dem. En av dessa städer är Oldenburg - en stad som ligger före dussintals andra bosättningar i Tyskland i alla indikatorer på investeringsattraktionskraft.
