Hur man köper fastigheter i Rom: typer, statistik, förfarande

Italiens huvudstad är en av de tre mest besökta städerna i Europa, 8-10 miljoner turister kommer till den varje år. Följaktligen är priserna för fastigheter i Rom bland de högsta, inte bara i Italien utan i hela Europa. Endast investerare med imponerande resurser på flera hundra tusen euro har råd att köpa fastigheter i Rom. En sådan investering är dock mycket attraktiv, eftersom fastighetspriserna ständigt växer, och den årliga tillströmningen av turister säkerställer en stabil inkomst från hyresbostäder.

Fördelar med att köpa fastigheter i Rom

Oavsett hur mycket en lägenhet i Rom kostar är ett sådant köp en lönsam investering och ger köparen många fördelar. Förutom det faktum att ha bostäder i Italiens huvudstad inkluderar fördelarna:

• hyresintäkter - den genomsnittliga kostnaden för att hyra en lägenhet i den centrala delen av huvudstaden är 25-30 euro / m2 per månad. Det genomsnittliga hyrespriset i Rom som helhet är 13,9 euro / m2;
• förekomsten av fastigheter är grunden för att erhålla ett flera men kortvarigt Schengenvisum, vilket ger rätten att stanna i Italien och andra europeiska länder i 90 dagar inom sex månader;
• egen fastighet är en fördel vid ansökan om uppehållstillstånd för vidare invandring;
• en positiv trend för bostadsköp observerades 2021 - de genomsnittliga utropspriserna för fastigheter i Rom har fallit under de senaste 24 månaderna. Men inom en snar framtid kommer nedgången sannolikt att utvecklas till en uppskattning, så nu är den bästa tiden att köpa;
• förmågan att köpa fastigheter av alla slag, inklusive obebyggda tomter;
• ett stort antal erbjudanden, bland annat till ett relativt lågt pris utanför den centrala delen av huvudstaden.

Typer av romerska fastigheter

Som redan nämnts har utlänningar tillgång till absolut alla typer av både bostads- och kommersiella fastigheter, både sekundärbostäder och lägenheter i nybyggnader. Bland bostadsfastigheter finns det många olika typer av fastigheter, som vi har listat i stigande ordning efter deras genomsnittliga värde för januari 2021:

• radhus (Viletta a schiera) - en typ av låghusbyggnader, där bostadshus blockeras av en vägg till varandra;
• bostadshus i förorterna (Rustico / Casale) och villor (Villa);
• takvåningar och mansarder (Attico / Mansarda) - en typ av bostäder, vanligtvis belägen på de sista våningarna i flervåningsbyggnader;
• lägenheter och lägenheter (Appartamento);
• antika byggnader och palats (Palazzo / Stabile);
• privata hus i staden (Casa indipendente);
• loft - industriella lokaler för icke-bostäder rekonstruerade för bostäder eller bostadsyta stiliserade för dem.

Kommersiella fastigheter i Rom representeras av en mängd olika objekt som också kan hittas i OSS-länderna. Man bör komma ihåg att sekundärbostäder är betydligt billigare än primära. Lägenheter i nybyggnation utan hänvisning till område och område är vanligtvis 15-20 % dyrare än liknande, men redan bebodda bostäder.

Områden i Rom

Vilket område som är bättre att bo i är en mycket subjektiv fråga, speciellt i samband med romerska fastigheter. Rom är en enorm stad, och valet av område för att köpa ett hem kommer att bero på många faktorer, allt från det belopp som köparen har till sitt förfogande och slutar med hans personliga preferenser.

Alla som letar efter billigt boende i Rom kommer förstås knappast att kunna hitta lämpliga alternativ för sig själva inom stadens gränser. Det skulle vara mycket mer korrekt för dem att leta efter bostäder, till exempel i kommunerna Arcinazzo Romano, Allumiere eller Cervara di Roma - det här är förorter, vars bostadskostnad är 3-5 gånger lägre än priserna i själva Rom. . Läs mer om provinsiella priser och tillgängliga erbjudanden här.

För köpare med tillräckliga medel är de bästa områdena i Rom av intresse. Dessa inkluderar:

• Trastevere är ett bohemiskt och pittoreskt område som är en del av den historiska stadskärnan;
• Termini - centralstationsområde, rekommenderas endast för uthyrning;
• Prati - ett område på Tiberns strand nordost om Vatikanen, inom gångavstånd från den historiska stadskärnan;
• Aventine är ett familjeägt och lugnt område i den historiska stadskärnan;
• Monti är ett centralt område med ett stort antal attraktioner.

Den som vill köpa en billig lägenhet i centrala Rom kommer att bli besviken. Vi kommer att rekommendera dem att uppmärksamma andra, mindre populära områden med mer överkomliga bostadspriser, inklusive:

• mikrodistriktet Villa Ada-Monte Sacro;
• mikrodistrikt Policlinico-Pietralata;
• mikrodistriktet San Giovanni-Roma Est;
• mikrodistrikt Roma Sud;
• mikrodistrikt Monteverde-Aurelio.

De erbjuder relativt billiga lägenheter i Rom, till ett pris som är 2-4 gånger lägre än i den historiska stadskärnan, oavsett antal rum och våning och läge.

Fastighetssökning

Det finns två uppenbara och beprövade kanaler för att hitta fastigheter i Rom och i Italien i synnerhet: onlineannonser och fastighetsbyråer. Samtidigt, om du ser en annons på sajten, betyder det inte alls att ägaren är engagerad i försäljningen - med hög grad av sannolikhet kan vi anta att detta också är en mäklare.

Bland de mest populära webbplatserna för försäljning av fastigheter:

• idealista.it - ​​över 30 tusen fastigheter i Rom;
• casa.it - ​​mer än 14 tusen objekt;
• immobiliare.it - ​​mer än 40 tusen föremål;
• tecnocasa.it - ​​över 6,5 tusen objekt;
• wikicasa.it - ​​cirka 30 tusen objekt;
• trovacasa.net - cirka 28 tusen objekt;
• subito.it - ​​cirka 29 tusen objekt.

När det gäller fastighetsbyråer överstiger deras antal 2,2 tusen enheter. Många av dem fungerar via fastighetswebbplatser och erbjuder sina kunder exklusiva alternativ. På plussidan kan du hitta riktiga recensioner av byråerna från deras tidigare kunder, och det finns till och med rysktalande anställda i företagen.

Bland de mest välrenommerade italienska byråerna:

• Ziantoni;
• Agenzia Immobiliare Laurentina;
• Grimaldi;
• Gabetti;
• Immobiliare Angiolini Christian;
• Toscano;
• 4 Mura
• Casaelit Roma.

Genomgång av fastighetspriser i Rom

Enligt informationen på immobiliare.it var den genomsnittliga kostnaden för 1 m2 romersk egendom i januari 2021 3 101 euro, vilket är 1,84 % mindre än i januari 2021 (3 160 euro / m2). Toppen av det genomsnittliga priset registrerades i februari 2021 och då var det 3 235 euro / m2; sedan dess har det varit en svag negativ trend.

Men statistiken återspeglar endast den genomsnittliga kostnaden för en lägenhet i Rom.

Priserna kan variera kraftigt beroende på område och typ av bostad. Till exempel är den genomsnittliga kostnaden för takvåningar och loft 3,5 tusen euro / m2, medan för radhus - 2,1 tusen euro / m2.

Läget är dock mycket viktigare. Till exempel kan bostadslägenheter i den historiska stadskärnan kosta upp till 15 tusen euro / m2. Det genomsnittliga priset för ett centrum är 7-8 tusen euro / m2.

Med tanke på prisnivån är det praktiskt taget orealistiskt att köpa en lägenhet i Rom i den centrala delen av den för mindre än 350-400 tusen, och ibland till och med 500 tusen euro.

I andra distrikt, långt från den centrala delen av huvudstaden, är det möjligt att köpa en 2-rumslägenhet med en yta på cirka 50 m2 för 250 tusen euro. En lägenhet under uppförande på ett bolån kan köpas till och med för 150-170 tusen euro.

Köpare som vill köpa en villa bör förvänta sig minst 300 000-400 000 €.

Enligt experter, 2021, har huvudstadens fastighetsmarknad stabiliserats, prisfluktuationer är mycket blygsamma. I framtiden förutspås en liten tillväxt i intervallet 1-2 % per år. I en längre framtid kan tillväxten accelerera på grund av positiva förändringar i den italienska ekonomin.

Procedur för bostadsköp

Proceduren för att köpa ett hus i Italien är som följer:

1. Köparen får en identifikationskod (codice fiscale) från skatteverket.
2. Köparen öppnar ett konto hos en av bankerna, från vilket han sedan kan betala för verktyg.
3. Säljaren av det valda objektet får ett skriftligt köperbjudande med priserbjudande (Proposta di acquisto).
4. Om parterna kommer överens om villkoren görs en deposition som är 5-10 % av det deklarerade värdet.
5. När affären är förberedd och alla formaliteter har beaktats ingås ett försäljningskontrakt (Contratto notarile di compravendita). Det är föremål för obligatorisk attestering. På grund av den italienska lagstiftningens natur måste antingen en översättare eller en köparrepresentant som kan italienska vara närvarande vid transaktionen.
6. Betalning för transaktionen görs. Pengarna överförs antingen till notariens förtroendekonto, eller i form av en täckt check som överförs direkt till säljaren.
7. Den statliga registreringen av transaktionen genomförs. Det kan ta lång tid: alla handlingar till de myndigheter som ansvarar för registret överförs direkt av en notarie.

Paket med dokument

Allt som köparen behöver för att genomföra köpet och försäljningen är ett utländskt pass (apostilled), en identifikationskod och en fullmakt, om en representant också är inblandad i transaktionen.

Beskatta

Utöver den faktiska kostnaden för bostaden måste köparen ådra sig andra kostnader för att genomföra transaktionen:

• registreringsavgift (mposta di Registro) -2% av transaktionen vid köp av en sekundär fastighet, 200 euro - vid köp av en primär fastighet för invånare eller 9% vid köp av en icke-bosatt;
• fastighetsskatt och bolåneskatt (Imposta Ipotecaria e Catastal) - 50 euro vardera vid köp av en sekundär fastighet och 200 euro vardera vid köp av en primär fastighet;
• Moms (IVA) - 4% vid köp av en primär fastighet från en privat säljare och 10% vid köp från en organisation.

För icke-invånare finns det höga skatter i Italien. För att förkorta dem:

• fastigheter bör vara den första och inte betraktas som elit;
• det är nödvändigt att åta sig skyldigheten att registrera sig på adressen till den köpta lägenheten inom 18 månader efter köpet, vilket endast är möjligt under förutsättning att ett uppehållstillstånd erhålls.

Dessutom kommer du att få betala byråns arvode på 3-5 % av transaktionsvärdet och notarietjänster (1-3 %), samt översättningstjänster.

Underhållskostnader

Med tanke på levnadskostnaderna i Rom kommer elräkningar att stå för en stor del av kostnaden. Deras totala belopp kommer att bero på förbrukningen av verktyg baserat på beräkningen för el (0,2–0,3 euro per kWh), vatten (15–20 euro per månad) och gas (30–50 euro per månad). Alla tjänster beräknas av räknare. Priserna varierar beroende på region och till och med tid på dygnet.

I genomsnitt kommer en lägenhet på 85 m2 med permanent bostad att kosta 1,5-3 tusen euro per år. Om fastigheten köps i en bostadsrätt betalas dessutom underhållet av det intilliggande territoriet, poolunderhåll och andra liknande tjänster.

Det bör noteras att köp av försäkring också är obligatoriskt, vars kostnad vanligtvis är 1-2% av den registrerade kostnaden för boende.

Dessutom kommer en enda kommunal fastighetsskatt (imposta unica comunale, IUC) att behöva betalas årligen. Den omfattar tre skatter: kommunal fastighetsskatt, avfallshämtning och hanteringsavgifter samt väghållningsskatt. För en genomsnittlig lägenhet på 85 m2 blir skatten 850 € per år.

Med hänsyn till allt ovanstående är den verkliga kostnaden för underhåll av bostäder 1-3 % av dess marknadsvärde per år.

Tips till köpare

Vi uppmärksammar potentiella köpare på följande punkter:

• deltagande av en fastighetsmäklare i transaktionen är inte nödvändigt, men med hans hjälp kommer sökningen, valet av fastigheter, förhandlingar och den slutliga registreringen av köp och försäljning att bli mycket lättare;
• när du letar efter en fastighetsmäklare, kom ihåg att denna verksamhet är föremål för licensiering - välj endast licensierade agenter;
• När du övervakar priserna för en objektiv bedömning, använd inte bara uppgifterna från byråer och säljare, utan också informationen från skattetjänsten;
• läs recensioner om byråer och mäklare, kolla säljarens telefoner och engagera marknadsexperter för att undvika bedragare;
• preliminär uppskattning av beloppet som köpet kommer att kosta: kostnaden som deklarerats av säljaren och beloppet av verkliga kostnader kommer att skilja sig väsentligt;
• locka byråer som specialiserar sig på den rysktalande publiken till din sökning, inklusive genom prian.ru.

Slutsats

Romerska fastigheter är en av de dyraste i världen. År 2021 har den en hög investeringsattraktionskraft på grund av ett enormt flöde av turister och gynnsamma prognoser för värdetillväxt - idag har medelpriset troligen nått minimivärden.

Trots det höga priset är fastigheter i Italiens huvudstad mycket efterfrågade och rysktalande utlänningar är bland de tio bästa köparna. Men när man köper sådana fastigheter bör man komma ihåg att kostnaderna för dess underhåll är mycket imponerande och kan vara 1-3% av marknadsvärdet per år och ännu högre när det gäller lyxbostäder.