Praxis visar att det är en lönsam investering att köpa fastigheter i Tyskland. Oavsett syftet med att ingå en affär - för din egen bostad eller som en investering i framtiden - kommer stadigt växande fastighetspriser i Tyskland att hjälpa dig att snabbt kompensera kostnaderna. I den här situationen är inteckningar i Tyskland 2021 attraktiva inte bara för tyska medborgare utan också för utlänningar, inklusive ryssar. Räntorna på bolån i Tyskland är nu en av de lägsta i historien om bostadslån i landet, och detta med en ständigt växande efterfrågan på bostäder.
Fastigheter i Tyskland och inteckningar
Efterfrågan på fastigheter i Tyskland överstiger utbudet. På marknaden är det nästan omöjligt att hitta nya byggnader i genomförda projekt. Bland erbjudandena domineras av lägenheter i byggnader, vars byggnation bara är planerad eller kommer att vara klar om 2-3 år (off-plan köp).
Spridningen av fastighetspriserna i Tyskland är stor: de växer i riktning från öster om landet till väster. Den dyraste bostaden i Bayern, München: från 4 tusen euro per kvadratmeter. Bostadskostnaden i nya byggnader i Berlin börjar på 2 500 euro per kvadratmeter. Sekundära bostadsfastighetspriser börjar på 1500 euro.
Den årliga ökningen av priser och hyrespriser för fastigheter i Tyskland varierar från 4 till 6 respektive från 2 till 3 %, beroende på förbundsstaten.
Köp av bostad eller kommersiella lokaler kräver en ganska stor summa. Tyska banker är redo att erbjuda ett hypotekslån inte bara till medborgare i Tyskland, utan också till utländska medborgare: hela beloppet för köp av redan byggda fastigheter eller i flera delar - i händelse av att förvärva en ofärdig byggnad, som det byggs.
Bolåneräntorna i Tyskland är bland de lägsta i Europa - från 0,8 till 2% för tyska medborgare, från 3 till 5% - för utlänningar.
Gör en sociologisk undersökning!
Bolån för utlänningar: villkor, villkor och räntor
Utländska medborgare har möjlighet att ta lån och köpa en lägenhet på bolån i Tyskland.
Ta reda på hur du får ett lån i Tyskland 2021.
Tyska banker möter behoven hos kunder från utlandet, både individer och juridiska personer, särskilt om transaktionsbeloppet överstiger 100 tusen euro.
Kreditvillkoren kan vara specifika för varje kund. Avtalet tar hänsyn till ett antal faktorer: köparens solvens, handpenningens belopp, kundens kredithistorik, lägenhetens skick och läge.
Det första bolånet för en utländsk medborgare i Tyskland är svårare att få än de efterföljande. När du registrerar den måste du betala från 40 till 50 % av den totala kostnaden.
Om kunden vill öka beloppet, möter banken som regel halvvägs och räntan i detta fall kommer att sänkas. Vid efterföljande registreringar av panten får handpenningen inte längre krävas eller uppgå till högst 20 % av fastighetens totala värde.
Bland andra villkor för tyska banker till kunden är de vanligaste:
- närvaron av mer än två år av ett öppet konto i en bank i Tyskland, till vilken kunden regelbundet deponerade medel;
- klientens ålder - från 21 till 65 år;
- bekräftelse av inkomst på Förbundsrepubliken Tysklands territorium (inklusive från uthyrning av fastigheter). Bolån för utlänningar i Tyskland kommer att bli tillgängliga när du lämnar in en inkomstredovisning till banken för de senaste sex månaderna, från företagare - kontoutdrag för de senaste två åren;
- tillhandahållande av bekräftelse på tillgängligheten av betalningar av underhållsbidrag, lån. Enligt tysk lag bör återbetalningen av lån inte överstiga 35 % av en kunds månadsinkomst.
Du kan bekanta dig med läget på fastighetsmarknaden i olika städer i Tyskland angående hyra och alla frågor relaterade till detta ämne i avsnittet "Fastigheter".
Lånets löptid är från fem till trettio år. Man bör komma ihåg att enligt tysk lag förblir fastigheter till bankens förfogande tills hela lånet är återbetalat.
Hur man får ett bolån för en utländsk medborgare
När man beslutar om samarbete med en eller annan bank i Tyskland är det värt att överväga stabiliteten, ärligheten och integriteten hos tyska banker: allt är noggrant beräknat, alla möjliga nyanser beaktas. Det kommer inte att vara möjligt att få ett hypotekslån akut i Tyskland. Att få ett bolån är en lugn process i flera steg, under vilka du bör välja det bästa alternativet.
Steg ett: analysera förslag
Jakten på förmånligare lånevillkor förutsätter ett aktivt utnyttjande av den befintliga konkurrensen inom banksektorn i Tyskland. I en sådan situation skulle det vara mer korrekt att inte vara lat och begränsa oss till två eller tre banker, utan att hitta tid att besöka 10 till 15 institutioner. Detta kommer att avsevärt öka sannolikheten för att det mest lämpliga alternativet kommer att hittas.
Så bland förslagen från banker kommer det att finnas mer lönsamma, som kan nämnas i kommunikation med representanter för andra strukturer. I en sådan situation kan vissa banker gå med på mer förmånliga villkor för kunden: sänk räntan något, erbjuda andra bonusar (gratis förändring av återbetalningsräntan och andra) för att kringgå konkurrenten.
När du analyserar förslag bör du vara medveten om att i Tyskland ger banker lån för återbetalning eller annuitetslån med räntor i 5, 10, 15, 20 år (vart femte år leder till en ökning med 0,5%). Det betyder att oavsett när betalningar görs - i början eller i slutet av lånet, kommer deras belopp att vara konstanta.
När du analyserar erbjudanden bör du vara uppmärksam på egenskaperna hos fastigheten. Banken kommer i första hand att vara intresserad av dem och bedöma sina egna risker. En låg låneränta kan räknas med när bankens risker minskar, till exempel om det förvärvade objektet:
- Nyligen byggt - i Tyskland är byggnader garanterade i hundra år;
- ligger på ett bra läge vad gäller ekologi, närhet till centrum, logistik;
- avsedd att generera passiva intäkter – lokalen kommer att upplåtas.
De mest populära sätten att hitta fastigheter i Tyskland:
- fastighetsbolag. Adresserna till företag som säljer fastigheter kan erhållas på webbplatsen för informations- och referensportalen i Förbundsrepubliken Tyskland;
- specialiserade webbplatser: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- auktioner;
- mäklare och privata annonser.
Bland erbjudandena är de mest överkomliga priserna för så kallade radhus (Reihehäuser) och stadslägenheter (Eigentumswohnung). Högre priser för tvåfamiljshus (Doppelhaus) och fristående stugor (Einfamilienhaus). Att köpa lokaler i ett gammalt hus (Altbauhauser), trots antikens anda och som regel läge i stadens centrala distrikt, kan ha några nackdelar: gamla och problematiska kommunikationer, brist på komfort. Man bör komma ihåg att när man köper en lägenhet som är uthyrd kommer det att vara svårt att höja betalningen eller att vräka hyresgäster innan kontraktet löper ut.
Steg två: förberedelse av nödvändiga dokument
Ansökan om lån måste åtföljas av tillhandahållande av ett antal handlingar. En individ måste lämna in:
- internationellt pass och internt pass (liksom deras kopior);
- frågeformulär (Selbstauskunft);
- ett kontoutdrag som bekräftar närvaron av startkapitalet;
- styrkande dokument från banken om lönebeloppet för de senaste tre månaderna;
- skatteåterbäring;
- beskrivning av fastigheten;
- resultatet av en oberoende värdering av objektets värde.
En juridisk person kommer att kräva:
- skatteåterbäring;
- balansräkning för två år;
- aktuell produktion och ekonomisk analys av verksamheten (BWA);
- beskrivning av fastigheten.
Listan över nödvändiga dokument är inte slutgiltig och kan skilja sig beroende på bankens krav.
Steg tre: öppna ett bankkonto och fylla på det
Betalning för fastigheter i Tyskland kan göras uteslutande genom en bank, inklusive genom Sberbank i Ryssland - via banköverföring. För att få ett bolån måste en utländsk medborgare ha/öppna ett konto hos en tysk bank. Detta kräver kundens personliga närvaro ("postlegitimation" gäller endast tyska medborgare).
För att öppna ett konto behöver du original och kopior av ditt internationella pass och interna civila pass, registrering och ifyllda bankformulär. Vissa banker kan kräva en referens-rekommendation, eftersom de i Tyskland försöker hantera "rent" kapital.
Kontot öppnas i euro och motsvarande avtal ingås. Du kan sätta in pengar på ett nytt konto samma dag som det öppnas.
Steg fyra: ingående av avtalet
Efter att ha kommit överens om alla villkor är det turen att sluta ett avtal för att få ett bolån. Den rättsliga grunden för detta är den tyska civillagen (punkterna 601-610) och lagen om hypoteksbanker (punkterna 14-16, 19).
Bolåneavtalet ska innehålla information:
- på lånebeloppet: lånebeloppet och ränta som dras från det för lånet och andra kostnader;
- om villkoren för tillhandahållande av ett inteckningslån och nödvändiga betalningar: början av betalningen av ränta på lånet, tidpunkten för betalningen, beloppet av månatliga avbetalningar, beräkningen av andelarna i räntan och avbetalningarna för återbetalningen av låneorganet;
- om metoden för att betala av bolånet;
- överensstämmelse med villkoren för att få en inteckning - en post i fastighetsregistret, bekräftelse av låntagarens solvens, ingående av ett försäkringsavtal;
- vid uppsägning av avtalet: parternas åtgärder efter löptidens utgång, villkor för att förlänga lånet av banken, konsekvenser för låntagaren vid sen betalning, villkor för att säga upp avtalet.
Villkor för registrering av en inteckning i Tyskland
Lånehanteringen sker inom en månad eller mer. I det första skedet måste du förbereda det nödvändiga pappersarbetet för registrering, vilket tar cirka två veckor. Samtidigt är det värt att lära känna utbudsmarknaden bättre.
Då bör du personligen (för utlänningar är detta villkor obligatoriskt) besöka flera banker och bekanta dig med villkoren och räntorna, ansöka om ett bolån - det kan ta från två till fyra dagar eller mer.
Att vänta på resultatet av ett beslut om emission av ett bostadslån efter preliminära förhandlingar med flera banker kan ta upp till 4 veckor. I det sista skedet måste du välja det mest fördelaktiga erbjudandet, öppna ett konto och göra en insättning i en vald bank.
Ytterligare kostnader vid köp av fastighet i Tyskland
Alla som ska köpa hus på kredit i Tyskland bör ta hänsyn till behovet av att dra på sig extra kostnader utöver det avtalade priset. Först och främst ska den nya ägaren skrivas in i fastighetsboken (Grundbuchauszug). För att göra detta måste du betala fastighetsskatt.
Skattesatsen på köpeskillingen, beroende på var köpeobjektet är beläget, kan variera från 3,5 % (Sachsen) till 6,5 % (Nordrhein-Westfalen). Tysk lag kräver att denna skatt betalas solidariskt av köparen och säljaren.
Dessutom betalar köparen för:
- omregistrering av äganderätt - från 0,5 till 1% av köpeskillingen;
- notarietjänster - från 1,5 till 3%;
- mäklar-/mäklarprovision - från 3 till 6% (ibland tillsammans med säljaren). Billiga objekt betalas till fasta priser från 1 500 till 5 tusen euro;
- andra utgifter (för registrering, upprättande av utdrag ur fastighetsregistret, upprätthållande av ett bankkonto på 150 euro per år).
Registrering av ett bostadslån medför också extra kostnader:
- 1% av lånebeloppet (för registrering);
- betalning för en oberoende bedömning av objektet - 1–2 tusen euro;
- Due Diligence (revision av ett objekt) - från 0,5 till 1,5% av dess värde.
Läs mer om skatter vid köp av fastighet i Tyskland här.
Återbetalning av ett hypotekslån i Tyskland
Förtida återbetalning av bolånet är inte lönsamt för banken - den förlorar sin vinst. Men i en konkurrensutsatt miljö måste bankinstitutioner vara flexibla. Av denna anledning erbjuder tyska banker kunderna alternativ för förtida återbetalning. En relevant artikel ingår i avtalet, till exempel årligen, utöver annuitetsbetalningar, att återbetala 10% av lånet.
Rate, Zinsen och Tilgung: vad de är
Systemet för att beräkna betalningarna för ett annuitetslån är transparent: den totala årliga betalningen (Rate) består av två belopp: Zinsen - bankens ränta på lånebeloppet och Tilgung - den årliga andelen av låneorganet.
Genom att dividera detta belopp med 12 (enligt antal månader) kan du beräkna månadskostnaden. Storleken på livräntan ändras inte: inom den minskar Zinsen ständigt, medan Tilgung ökar.
En typisk tysk hypotekslånemodell ser ut så här:
- en klient med möjlighet att sätta in 600 euro varje månad som betalning tar ett lån på 100 tusen euro i tio år.
- Banken har fastställt en betalningsränta på 3,22 % per år (3 220 euro) med en månatlig betalning på 268 euro och 33 cent.
- I det här fallet är 331 euro 67 cent per månad eller cirka 4 tusen euro per år (vilket kommer att uppgå till 4% Tilgung) kvar att återbetala låneorganet.
- Tyska banker försöker minska Tilgung (erbjuder 1%), och om kunden fortsätter att höja denna indikator, höjer de räntan, vilket "bestraffar" låntagaren.
Sondertilgung - förmågan att snabbt återbetala lånet kroppen
Utländska medborgare som har tagit ett bolån i Tyskland för att köpa fastigheter kan minska sina totala lånebetalningar. Hög konkurrens tvingar majoriteten av bolånebanker att erbjuda sina kunder en sådan möjlighet. För att göra detta är det nödvändigt att ingå en klausul om Sondertilgung-Möglichkeiten vid ingående av ett kontrakt.
Denna klausul ger dig rätt till en årlig oplanerad återbetalning av en del av lånet. Innan du undertecknar avtalet bör du inkludera andelen av sådan återbetalning i det - för att betala upp till 3 procent eller mer av lånebeloppet.
Allt beror på hur man förhandlar. Med rätt tillvägagångssätt kan du höja storleken på sådana betalningar till 5-7%. Men detta belopp är inte nödvändigt: du kan göra mindre insättningar eller inte tjäna pengar alls, men när ytterligare intäkter eller fritt kapital dyker upp kan det användas för att betala av skulden utan några påföljder.
Summering
Hypoteksbanker i Tyskland ger aktivt lån inte bara till tyska medborgare utan även till utlänningar. Bolån fortsätter att vara en av de mest populära mekanismerna för att förvärva fastigheter här.
Tyskland är ett av de tre europeiska länder med de lägsta räntorna. Företräde ges till annuitetsbolån med fasta månatliga betalningar.
Utlänningar som köper bostad i nya byggnader för uthyrning eller för sig själva har större chans att få ett bolån. År 2021 finns det inga hinder för en rysk medborgare att ta ett bolån i Tyskland.
De huvudsakliga villkoren som banker lägger fram för utlänningar för att få en inteckning är frånvaron av "smutsigt" kapital och minimering av risker. Samtidigt gynnas bolånebankerna (sedan 1900 har ingen sådan bank gått i konkurs), och låntagare måste betala i årtionden.
