Tyskland är ett av de mest attraktiva länderna för investeringar. Det kännetecknas av en stabil ekonomi, hög levnadsstandard, utvecklad infrastruktur och hög befolkningstillväxt. Det är av dessa skäl som lönsamma fastigheter i Tyskland är mycket efterfrågade bland våra landsmän och utländska medborgare. En enkel och tydlig köpalgoritm och tydlig lagstiftning gör kommersiella fastigheter till ett attraktivt segment för entreprenörer och icke-handelspersoner.
Typer av kommersiella fastigheter i Tyskland och dess lönsamhet
2021 genomförde det internationella företaget JLL en studie om trenderna på den kommersiella fastighetsmarknaden i Europa och USA. Enligt de uppgifter som erhållits var Tyskland i topp tre bland europeiska länder, där det finns en stor efterfrågan på köp av hus.
Under denna period investerades 17,5 miljarder euro i lönsamma fastigheter. Observera att 40 % av köparna är utländska medborgare. Fram till 2021 köptes hus i Tyskland för boende och rekreation, idag investerar de allt mer i affärsfastigheter.
Valet av sådana föremål är ganska brett, så vi klassificerar dem i två huvudkategorier:
- bostäder: lägenheter och hus att hyra;
- kommersiella: hotell, butiker, kliniker, kontor, industrilokaler, restauranger etc.
På grund av regionens höga lönsamhetsnivå växer efterfrågan på köp och försäljning av kommersiella lokaler i Hamburg, Dresden, München, Württemberg, Baden-Baden, Anhalt och städerna i Sachsen varje år.
Av alla typer av lokaler är detaljhandelsfastigheter den mest populära bland ryska investerare. Glöm inte den stora tillströmningen av turister och emigranter till Tyskland: tack vare denna faktor visar hotell, sportanläggningar, skönhetssalonger och uthyrning av lägenheter för långtidshyra en god dynamik när det gäller lönsamhet.
Investeringsgeografi. Funktioner i regionerna
Lönsamma fastigheter i Tyskland är lönsamma på marknaden. För att lägga till mervärde till ett utrymme, utvärdera dess plats. Om stora företag med ett stort antal jobb finns i distriktet, ett aktivt socialt liv bedrivs, infrastrukturen utvecklas, då kommer uthyrningsgraden för ett hyreshus att nå 90-100%. De största investeringarna i fastigheter i Tyskland finns i Berlin, München, Hamburg.
Om vi talar om ogynnsamma områden, så är detta territoriet för det tidigare DDR. I denna region är det stora svårigheter med sysselsättningen, det är ett stort utflöde av invånare till den västra delen av landet, så bostäder är billiga.
Skäl att inte investera i fastigheter i Östtyskland:
- tomma panelhus, olämpliga för boende;
- låga bostadspriser, det är lättare för en hyresgäst att köpa än att hyra;
- hög arbetslöshet;
- brist på modern infrastruktur.
När du väljer en region för köp av ett hyreshus eller lokaler för ett företag, bedöm stadens konkurrenskraft: antalet människor och efterfrågan på hyra, kvaliteten på byggnaderna, ökningen av priserna för köp och hyra, det rättsliga förhållandet mellan ägare och hyresgäst.
Förfarandet för att köpa fastigheter och registrering av transaktionen
I Tyskland kan varje rysk medborgare köpa bostäder och kommersiella fastigheter. För att göra ett köp behöver du ett pass och öppna ett konto i vilken tysk bank som helst
I Tyskland utförs transaktionen endast genom en notarie och terminen för dess ingående är 2-3 månader. Som i alla länder kräver registrering finansiella investeringar.
| Grundkostnader, % av köpeskillingen | Ytterligare | ||
|---|---|---|---|
| Förvärvsskatt | 3,5–6,5 % | Inteckningsregistrering | 1 % av lånebeloppet |
| Betalning till notarie | 1,0–1,5 % | Oberoende bedömning från banken | 1–2 tusen euro |
| Mäklararvode | 3,6-7,1 % + moms | Oberoende bedömning av tredje part (Due Diligence) | 0,5–1,5 % från objektets kostnad |
| registrering i jordeboken | 0,8–1,2 % | ||
Vi inbjuder dig att bekanta dig med stadierna för att köpa hyreshus i Tyskland för privatpersoner och juridiska personer.
Objektval
Efter att ha bestämt dig för budget och typ av fastighet måste du kontakta en mäklare för att ingå ett kontrakt för tillhandahållande av tjänster. Hans tjänster kommer att uppgå till 3-7% av kostnaden för objektet. Efter detta steg väljer klienten de objekt som agenten erbjuder honom.
Att köpa fastigheter i Tyskland ger dig ännu inte rätt att få uppehållstillstånd, men gör att du kan få visumförmån i form av att du inte behöver bekräfta din bostadsort.
- Reservation. Efter att ha valt ett objekt tecknar köparen ett reservationsavtal, som gör att mäklaren kan boka objektet under erforderlig period, och betalar en deposition på upp till 10 % av kostnaden. Ett bankkonto öppnas, från vilket medel för köpet kommer att debiteras, och i framtiden - skatter, redovisning och betalningar. Detta kan göras på vilken bank som helst i Tyskland.
- Förberedande åtgärder. Om du köper dyra kommersiella fastigheter behöver du beställa en omfattande revision av anläggningen (Due Diligence). Denna expertis kommer att hjälpa till att bedöma riskerna när en affär ingås. Checken kommer att kosta från 0,5 till 1,5 % av kostnaden och tar ungefär en månad.
- Om du behöver ett hypotekslån är det värt att ansöka om det under denna period av transaktionen. För ryssarna erbjuder Tyskland mycket gynnsamma villkor - 2-3% per år med ett lån på 40-70% av objektets värde. Den genomsnittliga lånetiden är 15-20 år.
- Innan banken betalar av bolånet ålägger banken sin kund att genomföra en oberoende granskning för att bedöma objektet. Utifrån resultaten fastställs likviditeten och risker identifieras. En sådan revision säkerställer transaktionens säkerhet för både låntagaren och borgenärsbanken.
- Ingående av ett kontrakt. I Tyskland utförs transaktionen mellan köparen och säljaren av en notarie. Han upprättar ett köpekontrakt och kommer sedan överens med dig och säljaren. Han samlar också in information om alla fastighetsägare och användningsbegränsningar.
- Undertecknandet av handlingen sker i närvaro av köparen och säljaren. Därefter gör specialisten en preliminär anteckning om den nya ägaren i den underjordiska (hus)boken.
- Betalning och registrering av transaktionen. I detta skede är det nödvändigt att överföra den återstående delen av pengarna till säljarens konto, betala mäklaren, notarieavgiften och betala registreringsavgiften. Efter det får du nycklarna och blir hela ägaren.
- Efter bekräftelse av betalning av säljaren och bekräftelse från skattekontoret om betalning av skatt, gör notarien den sista posten om den nya ägaren i den underjordiska reskontran. Därefter anses affären vara avslutad.
För att besöka landet kan du ansöka om ett Schengen-multivisum med rätt att vistas i landet i upp till 90 dagar på ett halvår eller upp till 180 dagar om året. Utöver Schengenvisumet måste du ansöka om ett inresevisum.
Priser för hyresrätter i Tyskland
Köpcentrum, restauranger, hotell, stormarknader i Tyskland är de mest efterfrågade kategorierna av lönsamma fastigheter.
Nedan visas priserna för fastighetsobjekt och deras lönsamhet i Berlin och München. Försäljningen av kommersiella fastigheter i dessa städer kommer att väcka det största intresset bland ryssarna.
| Fastighetstyp | Hyra, euro / m² per månad | Årlig hyresdynamik, % | Priser, euro / m² | Årlig prisdynamik, % | Lönsamhet, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | |||||
| Kontor | 17.8 | 6.7 | 5340 | 20 | 4 |
| Gatuhandel | 244 | 1.7 | 77052.6 | 9.7 | 3.8 |
| Köpcentrum | 92 | 0 | 25976.5 | 11.8 | 4.3 |
| Lägenheter (långtidshyra) | 10.3 | 1.1 | 3651.1 | 10.5 | 3.4 |
| München | |||||
| Kontor | 26.8 | 0 | 8691.9 | 4.1 | 3.7 |
| Gatuhandel | 296 | 0 | 107636.4 | 6.1 | 3.3 |
| Köpcentrum | 126.7 | 0 | 38984.6 | 9 | 3.9 |
| Lägenheter (långtidshyra) | 17.2 | 2.2 | 7353 | 8.9 | 2.8 |
IIG Real Estate Group har genomfört en undersökning av prisökningar i små orter. Till exempel i Halle, Rostock, Gera, Ingolstadt förväntas en ökning med 20-30% under de kommande 5 åren. Tack vare den utvecklande infrastrukturen och den gynnsamma ekologin i dessa regioner ökar investeringsattraktionskraften varje år.
Om vi talar om dynamiken i priserna i landet som helhet, ökade priserna 2021 med 3% och i stora städer - med 7-9%. Denna trend väntas även 2021.
Underhåll av fastigheter i Tyskland: skatter, bostäder och kommunala tjänster, förvaltning
Enligt den tyska hyresgästföreningen (Deutscher Mieterbund) spenderar den genomsnittliga invånaren i Tyskland mer än 20 % av sin inkomst eller 180-280 euro per månad på underhåll av bostäder. Månatliga obligatoriska betalningar syftar till att betala för bostäder och kommunala tjänster, verktyg, tjänster från förvaltningsbolaget och underhåll av bostäder, skattebetalningar.
Gemensamma betalningar
Genomsnittspriset för elräkningar är 210 euro för en lägenhet på 80 kvm. I priset ingår vattenförbrukning, värme, sophantering m.m.
Själva betalningssystemet för denna betalning skiljer sig väsentligt från det ryska. Tyskaren gör en förskottsbetalning varje år, med hänsyn tagen till föregående års konsumtion. I december tas indikatorerna för förbrukning av kallt och varmt vatten, gas, värme, och det tidigare betalda beloppet beräknas om med hänsyn till användningen av verktyg, överskottet returneras till ägaren eller en faktura skickas för den extra betalningen av det saknade beloppet.
Intressant fakta: enligt konsultföretaget NUS är vatten i Tyskland det dyraste i världen. Tariffen är 1,9 EUR / m³, vilket är 4 gånger mer än i USA och 2 gånger mer än i Australien.
Enligt lokal lag betalas el i Tyskland separat från den allmänna elräkningen. Ägaren väljer själv det företag som tillhandahåller den optimala tariffplanen för honom. Kostnaden för en kilowatt el är i genomsnitt 29 cent.
Förvaltningsbolag
Genom att köpa en lägenhet i ett europeiskt land, betalar ägaren för underhåll av bostäder separat från allmännyttiga tjänster. Byggnadsstädning, hissunderhåll, skorstensstädning, trädgårdsskötsel och allmänna utrymmen utförs av förvaltningsbolaget. Hemunderhållstjänster kostar 20-50 euro per månad från varje hyresgäst.
Fastighetsskatt
Varje år är varje ägare skyldig att betala fastighetsskatt (Grundsteuer). Beloppet som ska betalas beräknas enligt följande: 0,35 % av taxeringsvärdet (marknadsvärdet) multipliceras med en koefficient (beroende på ort).
I genomsnitt är denna skatt 500-1000 euro per år.
Om vi talar om bostäder som är uthyrda, då betalar hyresgästerna för verktygen, och ägaren ansvarar för skatter, försäkringar och förvaltningsbolaget.
De som hyr ut fastigheter i Tyskland bör komma ihåg om regelbundna skattebetalningar:
- individer betalar inkomstskatt (Einkommensteuer);
- legal - bolagsskatt (Körperschaftssteuer). Beräknat utifrån ägarens inkomst med en progressiv sats på 14,77 till 47,475 %, inklusive solidaritetstillägget (Solidaritätszuschlag).
Hyr ut ett hyreshus
Att köpa ett hyreshus i Berlin eller en annan stad i Tyskland innebär att hyra ut det i framtiden. Förhållandet mellan hyresgästen och hyresvärden utförs genom ett avtal, medan giltighetstiden inte är preciserad i dokumentet: som standard är minimitiden för leverans av objektet 1 år.
I kontraktet anges också beloppet på den deposition som hyresgästen betalar den första månaden och som därefter kommer att återlämnas i sin helhet om objektet återlämnas i tidigare skick.
Det finns två typer av hyra i Tyskland: "kall" och "varm". Vad är skillnaden?
Kallhyra - betalning för användning av lokalerna utan kostnad för bostäder och kommunala tjänster. Med detta system betalar hyresgästen elräkningar på egen hand i enlighet med förbrukningsvolymen.
Hot lease - alla utgifter för underhåll av bostäder utförs av ägaren.Han betalar för sophämtning, avlopp, värme, belysning.
Sökandet efter framtida hyresgäster liknar hur det händer i Ryssland: du kan söka på egen hand, eller så kan du använda en fastighetsmäklares tjänster.
Huvudslutsatser
Huvuddelen av kommersiella fastigheter i Tyskland är flerbostadshus. Cirka 80 % av tyskarna bor i hyresbostäder och endast 20 % i eget. Dessutom finns det inga juridiska hinder för ryska medborgare att köpa ett hem. För att slutföra en transaktion behöver du ett utländskt pass och ett konto hos en tysk bank.
Fastighetsmarknaden erbjuder även andra kommersiella objekt: kaféer, hotell, köpcentrum, vårdcentraler, salonger. Investeringen betalar sig snabbt tack vare de gynnsamma förutsättningarna för att göra affärer i landet. Samtidigt skyddas rättigheterna för den nya fastighetsägaren av den tyska konstitutionen.
