Förvärv av fastigheter i Tyskland under de senaste åren har blivit en lönsam investering. Priser och hyrespriser för bostadsfastigheter här ökar årligen från 2 till 6%, beroende på den primära eller sekundära karaktären hos bostadsbeståndet, federal mark. Fastigheter i Berlin är attraktiva inte bara för att denna stad är den näst mest folkrika i Europa, Tysklands huvudstad, ett stort ekonomiskt och finansiellt centrum. Berlin är en stad för vetenskap och kultur, turism, universitet och innovativ teknik. Dessutom finns alla förutsättningar för en bekväm vistelse.
Berlin fastighetsmarknad
Fastighetsmarknaden i Berlin kännetecknas av samma egenskaper som i Tyskland som helhet. Så till exempel är den viktigaste egenskapen hos tyska fastigheter prisstabilitet, utan hopp uppåt och nedåt. Att hyra ut fastigheter ger låga utdelningar (från 4 till 7 % per år), men det medför minimal risk och ger en måttlig men stabil inkomst.
Samtidigt ska man inte glömma att Berlin är en speciell stad. Här, tillsammans med allmänna tyska tendenser, finns nyanser som är inneboende bara för honom. Dessa egenskaper bör vara kända och beaktas när man överväger alternativ för att köpa en lägenhet i Berlin.
När du bedömer fastighetsmarknaden i den tyska huvudstaden bör du först och främst fokusera på priserna. Det bör genast noteras att detta är en av de mest attraktiva faktorerna.
En enkel jämförelse av Berlins fastighetspriser med priserna i London, Paris, Rom och andra europeiska huvudstäder visar att kostnaden för en kvadratmeter bostad är hälften så stor här – cirka 4 000 euro.
Bland de största städerna i Tyskland är bostadspriserna i Berlin de sjätte dyraste, efter München, Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart och Düsseldorf.
Detta faktum, även om man tar hänsyn till att fastighetspriserna i Berlin år 2021 steg med i genomsnitt 9,6 % (detta är den högsta i Tyskland), visar att det finns en viss marginal för den fortsatta utvecklingen av fastighetsmarknaden. Prissläpningen kommer att bestå under en tid - åtminstone under de kommande två åren, vilket öppnar möjligheter för lönsamma investeringar.
Berlin erbjuder ett val: fastigheter från en utvecklare, sekundära bostäder, lägenheter och hus för varje smak och ekonomisk förmåga. Minimipriserna börjar på 800 euro. I elithus i de centrala distrikten i staden och nya byggnader - från 3000 till 7000 euro per kvadratmeter.
Ett annat kännetecken på fastighetsmarknaden i Berlin är de stora skillnaderna i kvaliteten på bostäder och priserna för dem i de tidigare sektorerna i Väst- och Östberlin.
Östberlin, som bär avtryck av DDR:s socialistiska arv, erbjuder fastigheter till lägre priser än i den västra delen av staden. Du kan fortfarande köpa billiga bostäder här (från 800 till 1500 euro per kvadratmeter), men man bör komma ihåg att dess kvalitet och bekvämlighet kommer att vara mycket sämre än lägenheter i Västberlin.
Prispolicyn påverkas också av området där fastigheten är belägen (det finns prestigefyllda och inte så prestigefyllda), och graden av tillgänglighet för stadstrafikens infrastruktur. Till exempel utvecklas fastighetsmarknaden mest aktivt i området kring ringen av Berlins stadståg (Ring Bahn).
Ett slående inslag på fastighetsmarknaden i Berlin är närvaron av ett stort antal bostäder, som byggdes på Kaisers tid. Efterfrågan på sådana hus är stor: trots sin ålder är de belägna i stadens centrala distrikt, restaurerade, all kommunikation i dem har ersatts med moderna.
Lägenheter i sådana hus har tjocka väggar, högt i tak, är bekväma att leva, och kostnaden för sekundära bostäder här kan nå 2000 till 3000 euro per kvadratmeter.
En annan skillnad i Berlin är att det finns en konstant befolkningstillväxt, särskilt i distrikten Pankow och Lichtenberg, men köpkraften är sämre än andra megastäder i Tyskland.
85 % av berlinarna bor i hyresbostäder. Under de senaste åren har det funnits en tendens att minska den del av bostadsbeståndet som tidigare hyrts ut. Vi pratar om tusentals lägenheter: investerare, köpa ut billigare bostäder, investera i det, göra om det till lyxlägenheter och sälja det till rika utlänningar.
Detta, liksom ökningen av hyrespriserna (2021 - 11,6 euro, 2021 - 12 euro, 2021 - 12,3 euro per kvadratmeter), får berlinborna att leta efter billigare bostäder i utkanten av staden och skicka protester till stadsförvaltningen .
För att minska bristen på bostäder, särskilt ekonomiklass, i Berlin är det nödvändigt att ta i bruk tiotusen lägenheter årligen; 2021 gavs bygglov för endast 4 420 objekt.
En av anledningarna till omöjligheten att bygga mer är bristen på mark. Detta ledde också till att markpriserna steg. Så 2021 var det genomsnittliga priset för en tomt 480 euro per kvadratmeter, 2021 steg det till 650 euro.
Intressant fakta. Berlin har inte ett enda centrum, vilket är brukligt för de flesta huvudstäder i världen. Efter andra världskrigets slut och Berlins uppdelning i två zoner hade var och en av dem sitt eget centrum. I öster blev den gamla stadsdelen Berlin-Mitte centrum, i väster - förorten Charlottenburg. Idag bildas ett nytt centrum i Berlin - i området Potsdamer Platz.
Huvudaktörerna på fastighetsmarknaden i Berlin är:
- tyska företag som investerar i fastigheter;
- tyska medborgare som vill behålla sina besparingar och få någon form av stabil inkomst;
- utländska investerare; medborgare i Ryska federationen utgör 5% av dem.
Tyska banker ger villigt lån till både tyska medborgare och utlänningar: bolåneräntorna är bland de lägsta i Europa - från 0,8 till 2 % för tyska medborgare och 3-5 % - för utländska medborgare.
Administrativa avdelningar i Berlin
Berlin är lika i status som en federal stat, den täcker en yta på 893 kvm. km. Den administrativa-territoriella strukturen i staden inkluderar 12 distrikt (Bezirk), som i sin tur är uppdelade i 95 distrikt (Ortsteile).
Genomsnittliga fastighetspriser i Berlin (2021)
| Administrativt distrikt | Distrikt | Köp lägenheter, euro/m² | Hyra lägenheter, euro/m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schöneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Hjärtat av Berlin"
Stadsdelen Mitte ligger i centrala Berlin på båda floden Spree. Det är samtidigt centrum för stadens kulturella, affärsmässiga, politiska och turistiska liv. Under andra världskriget förstördes stadsdelen nästan helt, återuppbyggnaden avslutades på 1990-talet: Friedrichstrasse, Hackpalatsen, Reichskansliet, Alexanderplatz.
Området är fullt av sevärdheter (Brandenburger Tor, Galeries Lafayette, Museiön och andra), restauranger, kabaréer, konserthus. Här finns också regeringskanslier.
Fastighetspriserna i området är de högsta i Berlin; det sekundära bostadsbeståndets fastigheter är särskilt dyra här. Prisernas storlek varierar beroende på område och varierar i genomsnitt från 4800 till 8500 euro per kvm. Enrumslägenhet (38 kvm) kan kosta från 200 till 300 tusen euro.
Att hyra en boyta kommer att kosta från 14-29 euro per kvadratmeter och månad och mer. Så kostnaden för att hyra en ny ettrumslägenhet exklusive verktyg (18 kvm.m) i centrum kan nå 522 euro per månad, ett nytt radhus (100 kvm) - 1850 euro.
Friedrichshain-Kreuzberg
Sedan mitten av 1960-talet. Kreuzberg-distriktet (Friedrichshain-Kreuzberg) har blivit huvudstad för subkulturella ungdomsrörelser (hippies, skinheads, punkare, etc.). Sedan dess har många ungdomar och studenter bott här. År 2001 annekterades den östra regionen Friedrichshain till distriktet.
Idag har den den högsta befolkningstätheten i Berlin - tre gånger stadens genomsnitt. Det är här som de flesta nattklubbar, barer och helt enkelt matställen, vandrarhem är koncentrerade.
70 % av alla nya byggnader (mer än 4 000 lägenheter) i stadsdelen kommer att byggas i Friedrichshain. Kostnaden för en lägenhet i nya byggnader är från 3 till 6 tusen euro per kvm, på andrahandsmarknaden - från 2500 till 6500 euro. Så en 2-rumslägenhet (55,5 kvm) byggd 1920 kostar 292 tusen euro. Hyran är från 12 till 14 euro per kvm och månad.
Pankow - platsen där Berlins bohemer bor
Pankow (Pankow) rankas tvåa bland distrikten i Berlin när det gäller yta och den första när det gäller befolkning - 400 tusen invånare, mestadels rika medborgare i Tyskland, etniska tyskar. Stadsdelen kännetecknas av ett stort antal torg, parker, dammar och en god ekologisk situation. Tidigare bodde DDR:s ledare i detta område. De flesta av byggnaderna byggdes under första hälften av 1900-talet, inklusive mer än 300 kulturminnen.
Fastighets- och hyrespriserna är höga, särskilt i Prenzlauer Berg-området: i nya byggnader - från 3 till 6 tusen euro per kvadratmeter, i gamla hus - från 2500 till 4500. Området har potential för lediga tomter för konstruktion. Hyrespriset varierar från 10 till 13,30 euro per kvm. I Pankow-distriktet kommer en ettrumslägenhet (36 kvm) att kosta 374 euro per månad, i Prenzlauer-Berg kommer samma lägenhet att kosta 482 euro.
Charlottenburg-Wilmersdorf - elitcenter
Charlottenburg-Wilmersdorf - ett av de mest fashionabla områdena, rankas på fjärde plats när det gäller befolkning. Många butiker, restauranger, hotell, kontorsbyggnader är koncentrerade här. I stadsdelen finns slottet Charlottenburg, Olympiastadion, Berlinoperan.
Det mest prestigefyllda området är Grunewald. Elithus ligger vid sjöarna Wannsee och Nicholassee, i skogen. Lägenhetsytan överstiger genomsnittet för staden.
Byggnaden är tät. Nybyggnader utförs endast i premiumsegmentet.
Fastighetspriserna är bland de högsta i Berlin: för nya lägenheter börjar de på 5 000 euro per kvm. Priset för en blygsam tvårumsvilla med pool byggd 2021 (46 kvm) i Wilmersdorf-området är 3544 euro per kvm, i Grunewald - från 6040 euro och mer.
Sekundärt bostadsbestånd - från 4500 till 8500 euro per kvm. Hyrespriserna, exklusive elräkningar, varierar från 12,41 till 13,90 euro per kvm.
Spandau
Spandau är den minst befolkade stadsdelen i Berlin med de lägsta fastighetspriserna. Stadsdelen ligger på avstånd från transportförbindelser. Sedan 2021 har det funnits en tendens att priserna stiger med 27 %. Så idag säljs nya lägenheter till priser som sträcker sig från 3000 till 6000 euro per kvadratmeter (med fem års kvalitetsgaranti).
Gamla lägenheter - från 2500 till 4500 euro per kvm.
Att hyra en ettrumslägenhet (37 kvm) byggd 1900 kommer att kosta 86,50 euro per månad, liknande en lägenhet byggd 1954 - 89 euro.
Området är känt för sina parker och sjöar, idealiska förhållanden för friluftsliv. Varje år samlas tusentals turister och berlinare här för julmarknaden.
Bland sevärdheterna intar det tolvsidiga citadellet från 1200-1500-talen en speciell plats. och Gamla stan. Det finns också ett fängelse för före detta nazisterna Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
Stadsdelen Steglitz-Zehlendorf ligger i den sydvästra delen av staden och är en av de mest prestigefyllda. Vimlar av parker, skogar, sjöar. Det är här som villor, herrgårdar och 5-rumshus i Berlin ligger.
Sjön Grosse Wsee är känd för sina seglingsregattor och Strandbad Beach, där alla berlinare kan koppla av.
I Dahlem finns det fria universitetet i Berlin, den botaniska trädgården, det 46 meter höga Bierpinsel-tornet. Det finns få byggprojekt - 9 (för 675 lägenheter). Anledningen är bristen på ledig mark för byggande.
Nya lägenheter säljs till ett pris av 4500 euro per kvm, sekundärt bostadsbestånd - från 3 tusen till 8500 per kvm.
Fastighetspriserna är högre i Zehlendorf-området. Så en elitvilla (470 kvm) byggd 2001 kommer att kosta 2 miljoner 495 tusen euro, och en villa byggd 1922 (310 kvm) - 1 miljon 249 tusen.
Bostadshyran här varierar från 10,50 till 13 euro per kvm.
Tempelhof-Schöneberg
Tempelhof-Schoneberg är den näst mest folkrika stadsdelen i södra Berlin. Detta är ett typiskt europeiskt område: inte långt från centrum kan fastighetsmarknaden tillfredsställa alla smaker: gamla byggnader, lyxhus, radhus, skyskrapor. Följaktligen är priserna för nya bostadsbestånd 3000-6000 euro per kvm. Sekundärt bostadsbestånd är billigare: från 2500 till 4500 euro per kvm.
Hyrespriset ökar årligen: från 8,50 euro 2021 till 12,20 euro per kvm. meter 2021
Kulturlivet är rikt - konsertställen, shopping- och nöjescentra, en djurpark, det finns också många affärer, barer, nattklubbar.
Det finns en stor andel studentungdomar i distriktet. Nivån på säkerhet och tolerans bevisas av det faktum att detta är den mest "homosexuella" stadsdelen i Berlin. Det är här som de flesta av företrädarna för icke-traditionell sexualitet bor, som flyttade till Tyskland från USA, Anlia, Italien och andra länder.
Det mest aktivt utvecklade området är Schöneberg.
Neukölln - turkiska Berlin
Neukolln är Berlins mest mångkulturella stadsdel och har rykte om sig att vara den mest brottsdrabbade stadsdelen i staden. Ungefär en tredjedel av befolkningen är invandrare från Turkiet, arabländer, Polen, Rumänien. Det är också hem för många ungdomar och studenter.
Fastighetspriserna i ekonomiklass här brukade vara bland de lägsta i Berlin. Sedan 2021 har situationen förändrats och tillväxttakten i priser och hyror för bostäder översteg 17 %, vilket överträffade resten av Berlins distrikt.
Idag har priserna för nya lägenheter här nått nivån 3000–4500 euro per kvadratmeter, för gamla lägenheter - från 2000 till 4000 euro.
Huspriser - från 1200 euro per kvm. Att hyra ett privat 5-rumshus (130 kvm) byggt 2021 kommer att kosta 1650 euro per månad.
Bygget pågår i stadsdelen.
Neukölln drabbades knappast av bombningarna under andra världskriget, tack vare vilka ett stort antal byggnader från slutet av 1700-1800-talen har överlevt.
Treptow-Köpenick
Distrikt (Treptow-Kopenick) - det största i Berlin. Befolkningstätheten är den minsta i staden. Det mesta av territoriet i detta perifera distrikt är ockuperat av skogar, parker (den mest kända är Treptover), sjöar och floder.
En bit från centrum har också positiva egenskaper: frisk luft, gynnsamma miljöförhållanden. Detta gjorde distriktet till en favoritsemesterplats för berlinare.
Bland sevärdheterna kan vi nämna skulpturerna Molecule Man (symbol för Tysklands enande), ett monument över den sovjetiska soldatbefriaren.
I Köpenickområdet finns ett barockpalats, ett rådhus, ett stort antal kaféer, pubar, restauranger.
Fastighetspriserna för sekundärt bostadsbestånd skiljer sig inte mycket från andra stadsdelar - från 3 000 till 6 500 euro per kvm. För bekväma nya lägenheter (Köpenick) - från 4000 till 8500 euro.
Av de perifera distrikten är det här som de största nya byggnaderna i Berlin är: 38 projekt för 5700 lägenheter. Hyrespriser är fortfarande tillgängliga - från 8,92 till 11,34 euro per kvm.
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf är inte särskilt populär bland turister, även om det finns Biesdorf Palace Park och Marzahn Park. Detta är ett typiskt bostadsområde med typiska panelhus, som byggdes under DDR:s era.
Distriktet kallas ofta för det mest rysktalande: förutom de tidigare medborgarna i DDR som studerade ryska i skolan bor många invandrare från OSS här.
Moderniseringen av bostadsbeståndet i Marzahn började på 1990-talet.Sekundärt bostadsbestånd är billigare här - från 2 000 till 3 000 euro per kvm, nya byggnader är dyrare - från 2 500 till 4 000 euro.
Hyran är den mest prisvärda i Berlin, även om den 2021 ökade med 10,6 %: 8,50-8,60 euro per kvm.
Att köpa ett bostadshus (150 kvm) byggt 1982 kommer att kosta 295 tusen euro.
Lichtenberg - "Berlin i miniatyr"
Berlins östra stadsdel Lichtenberg (nära Alexanderplatz) är det snabbast växande området i staden. Nästan hälften av distriktets befolkning kommer från OSS-länderna.
Okrug intar en ledande plats i antalet nya byggnader - det finns 2 920 lägenheter per 100 tusen invånare (i staden som helhet - 890).
Stadsdelen är en liten modell av Berlin. Det finns lite av allt här: affärsdistrikt, stormarknader, restauranger, kaféer, pubar, Friedrichsfelde Zoo, ett gammalt slott, Berlin-Karlhorst War History Museum.
Boendepriserna liknar de i Marzahn-Hellersdorf. Månadsboende i ett trevåningshus (154 kvm) Byggt 2021 kommer att kosta 1498 euro. Hyran för bostadsfastigheter i stadsdelen är i genomsnitt från 10 till 12 euro per kvm och månad.
Reinikkendorf - picknick i hamnen
Den perifera stadsdelen Reinickendorf ligger i den nordvästra delen av Berlin. Större delen av distriktet är upptaget av en industrizon, skogar och sjöar. Denna omständighet påverkar fastighetspriserna i stadsdelen, de är mindre höga jämfört med andra stadsdelar i Berlin: från 3000 euro per kvadratmeter i nya byggnader och 2500–4500 - i det gamla bostadsbeståndet.
Byggtakten är låg: det finns inte tillräckligt med ledig mark för att bygga bostäder.
Av sevärdheterna bör Tegelpalatset och Tegel Ports kultur- och nöjescenter nämnas. Flera bostadskomplex ligger vid sjöarnas stränder och på Humboldt Island. Kostnaden för en lägenhet här är i genomsnitt cirka 3400 tusen euro per kvm, hyra - upp till 10,35 euro per kvm. Det bör noteras att dessa indikatorer tenderar att öka.
Kommersiella fastigheter: risker och funktioner
Berlin (som Tyskland i allmänhet) lockar utländska investerare genom faktorer som:
- stabilitet och riskminimering - i decennier har den tyska ekonomin utvecklats utan kriser, kollapser i fastighetspriserna;
- ordning och efterlevnad av lagar - alla mekanismer relaterade till köp, pappersarbete, efterföljande leasing är finjusterade till automatism, det finns ingen diskriminering eller restriktioner för utländska investerare;
- stabil tillväxt i fastighetspriserna (det är viktigt att ta vara på ögonblicket innan priserna har nått sin topp);
- tillgänglighet - det är möjligt att hitta ett objekt för investeringar, med en budget på upp till 100 tusen euro, låga räntor på lån. Den genomsnittliga räkningen för ryska investerare är 200-300 tusen euro per lägenhet.
Statistik visar att utländska medborgare oftast investerar i:
- kontor - på grund av ökningen av hyran minskade lönsamheten till 3-4% per år;
- detaljhandelsfastigheter - ger upp till 3-4% av inkomsten per år, men det finns en nedåtgående trend i lönsamhet;
- lagerlokaler - upp till 5-6% per år;
- bostad för senare uthyrning. De stigande bostadspriserna har också orsakat en höjning av hyrespriserna, i samband med att lönsamheten varierar från 5 till 7 % av vinsten per år.
Således representeras den mest lönsamma för investeringar kommersiella fastigheter i Berlin idag av flerbostadshus: jag menar köpet av hela huset som helhet, lägenheter på en separat våning eller en separat ingång.
Aktuella trender på fastighetsmarknaden i Berlin indikerar en fortsatt tillväxt i hyrespriserna: en ökning av migrationsprocesser, en brist på bostäder och lediga utrymmen för byggande och andra faktorer kommer inte att bidra till deras nedgång.
Det tyska bostadsbeståndet, inklusive sekundära, kännetecknas av hög standard och kvalitet. Långsiktiga hyresavtal (5 år eller mer) tillåter att förutsäga inkomster från 5 till 7 % per år.
En annan typ av investeringar, mer lönsamma, men också med större risk, är köp av tomter för byggande av nya hus; med ökningen av kostnaden för mark minskade lönsamheten för sådana projekt från 18 till 12% per år.
Det mellersta alternativet är när investeraren, efter att ha tagit ett lån, efter slutförandet av byggandet av bostäder (särskilt små lägenheter på 20-30 kvm) inte säljer det. I det här fallet står huset kvar hos investeraren, som hyr ut lägenheterna. Lånet refinansieras till en lägre ränta och hyran täcker alla lånebetalningar.
Låt oss sammanfatta
Förvärvet av medborgare i OSS av fastigheter i Berlin, med hänsyn till den nuvarande marknadssituationen, är en lovande kapitalinvestering. Den ekonomiska genomförbarheten är utom tvivel: priserna i Berlin har ännu inte kommit ikapp andra europeiska huvudstäder, den tyska ekonomin utvecklas stadigt och en politik för att gynna utländska investerare från regeringen och bankerna är i kraft.
Ett hyreshus kommer att ge en stabil garanterad inkomst på 5-7% per år i avsaknad av risker, försäljning av stugor - upp till 12% med minimal risk.
Förutom den ekonomiska komponenten har ägandet av Berlins fastigheter ytterligare fördelar: att bo i Berlin är bekvämt och trevligt, och det är lättare för en fastighetsägare att få ett visum för flera inresor till Tyskland eller ett uppehållstillstånd.
Fastighetspriserna i Berlin beror på områdenas prestige. De mest attraktiva är Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Prisnivån påverkas av närheten till centrum och transportförbindelser, tiden för bostadsbyggandet: högre priser på byggnader som byggdes före 1920-talet. och efter 2021
