Under de senaste åren har bostadsfastigheter i Spanien blivit en lönsam investering för många ryssar. Överkomliga priser för spanska bostäder, den årliga tillväxten i värdet på bostadsfastigheter tillåter inte bara att spara utan också att öka pengar, spendera en trevlig semester, skaffa en "fristad" i slutet av livet, ge barn och barnbarn en möjlighet att få en europeisk utbildning och skaffa sig ett modernt prestigefyllt yrke. Därför är frågan om hur man köper en lägenhet och lägenheter i Spanien mycket relevant för många medborgare i Ryska federationen som vill förvärva fastigheter här.
Fastighetsmarknaden i Spanien: orsaker till dess popularitet
Den spanska fastighetsmarknaden under 2021 fortsätter att upprätthålla tillväxttrender: den snabba takten i nybyggnationen av bostäder, stigande fastighetspriser samt en ökning av antalet transaktioner. Under 2021 såldes mer än 480 tusen fastigheter i Spanien, vilket är 16,7 % mer än under föregående 2021.
Ökningen av efterfrågan på spansk egendom bland utländska medborgare överträffar andra EU-medlemsländer. Bland faktorerna som bidrar till att utlänningar investerar sina pengar i bostadsfastigheter i Spanien är:
- stabil utveckling av den spanska ekonomin och en ökning av nivån och livskvaliteten i Spanien. I början av 2021 var BNP-tillväxten 3,5 %;
- ett stort urval av bostäder, både primära och sekundära bestånd;
- respekt för privat egendom i det spanska samhället;
- möjligheten att få ett bolån på förmånliga villkor;
- lojal beskattning;
- stabilt banksystem och säkerhet vid köp och försäljning av bostad;
- enkelheten i transaktionsregistreringsförfarandet;
- hög lönsamhet för bostadsfastigheter. Ökningen av hyrespriserna garanterar från 7 till 9% vinst.
I Spanien lockas utlänningar traditionellt av dess rika kulturarv, gynnsamma klimat, närvaron av badorter som Marbella eller Ibiza och hälsosamma medelhavsmat.
Vad den spanska bostadsmarknaden erbjuder
Den spanska bostadsmarknaden är ganska varierad och är redo att erbjuda potentiella köpare från utlandet följande alternativ:
- stadslägenheter och lägenheter - apartamento - skiljer sig från lägenheter genom att matsalen kombineras med vardagsrummet. Populariteten för denna typ av bostäder orsakas av ett brett urval av objekt både från utvecklaren och på andrahandsmarknaden, överkomliga priser, minimala underhållskostnader, möjligheten att hyra ut bostäder;
- villor - vivienda unifamiliar - fristående hus med trädgård och pool. Ge maximal komfort och avskildhet. Denna kategori omfattar både fastigheter i elitklass och blygsamma hus för 4-5 personer. Kräv konstant vård och investeringar av pengar;
- radhus - casa adosada - tvåvåningshus med en liten trädgård och en pool för två familjer i förorterna;
- lantliga hus med trädgårdar i det spanska inlandet - casa de pueblo. Vanligtvis i behov av reparation eller renovering;
- masia - masia - lantegendomar med omfattande mark, vingårdar och olivlundar.
Ryggraden på den spanska bostadsmarknaden är sekundära bostäder. Mer än 83 % av all försäljning kommer från denna sektor.
Spanska nybyggnader - obra nueva, trots den högre kostnaden, är fördelaktiga eftersom de inte kräver större reparationer på årtionden.
Hur en utländsk medborgare kan välja lägenhet eller hus i Spanien
Var man ska köpa bostadsfastigheter i Spanien bestämmer varje köpare själv, baserat på subjektiva och objektiva skäl. Någon vill ha en villa vid havet, och någon vill ha en lägenhet i Madrid eller Barcelona.
I vilket fall som helst, innan du börjar söka efter lämpliga alternativ, bör du tydligt definiera regionen, noggrant studera den och, om möjligt, besöka platsen.
Du kan söka efter en fastighet på egen hand, eller så kan du direkt kontakta fastighetsbyråer, fastighetsbolag för hjälp.
Du måste börja din sökning med en bekant med de stora spanska fastighetssajterna. Dessa webbplatser publicerar tusentals annonser från privatpersoner varje dag, här kan du också hitta information från professionella byråer och få en allmän uppfattning om efterfrågan och priser.
- https://www.idealista.com är den största sajten med en databas med mer än 1,3 miljoner fastigheter i hela Spanien. Webbplatsen stöder ryska språket. Bedriver regelbunden övervakning av fastighetspriserna i Spanien;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - den näst största portalen i Spanien med ett erbjudande på 1,2 miljoner objekt;
- https://www.habitaclia.com/ - den mest populära webbplatsen i Katalonien;
- andra webbplatser: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ etc.
Det bör dock noteras att när du gör ett köp kan du inte göra utan hjälp av proffs - en advokat eller en speciell byrå. De flesta fastighetsbolag och fastighetsbyråer har också sina egna sajter: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/, etc.
Spanska fastighetspriser
Kostnaden för primära och sekundära bostäder i Spanien 2017-2018 fortsatte att växa. Det genomsnittliga priset för "sekundära bostäder" i Spanien i början av 2021 uppgick till 1 733 euro per kvm. m.
Bildandet av bostadspriser påverkas av faktorer som att tillhöra en provins eller region, avstånd från havet, utveckling av infrastruktur, tidpunkt för byggandet av strukturen och material som används i byggandet, område och landskapsarkitektur, närvaron av ett garage, mark , etc.
Ledarskapet i ökningen av bostadskostnaderna fångades av:
- Balearerna - 15,1 %,
- Malaga - 13,3 %
- Katalonien - 10,5 %,
- Kanarieöarna - 7,5 %,
- Madrid - 6,9 %
- och La Rioja - 6,2%.
Traditionellt den dyraste stadsbostaden i Barcelona och Madrid. Mästerskapet, trots de politiska omvälvningarna i Katalonien och en liten nedgång i priserna, hålls med självförtroende av Barcelona.
Under andra kvartalet 2021 var snittpriset per kvadratmeter här 4400 euro. De dyraste områdena i Barcelona är Sarrià-Sant Gervasi (5340 euro), Eixample (5120 euro), Les Corts (5071).
Madrid ligger nära Barcelona. Så i det 21:a distriktet i Madrid är det genomsnittliga priset per kvm. m var 3759 euro. De högsta priserna registreras i elitområdet Salamanca (5930 euro), aristokratiska Chamberí (5202 euro), det gamla affärscentret i Chamartín (5007 euro) och det historiska Centro (4987 euro).
De lägsta priserna finns i arbetsområdet Villaverde (1 578 euro), sovande Puente de Vallecas (1 733 euro) och Madrids Chinatown - Usera (1 893 euro).
Genomsnittliga priser för bostadsfastigheter i städer i Spanien
| Stad | Pris för 1 kvm (euro) | Pristillväxt för 2018 (%) | Pristillväxttakt för andra kvartalet 2018 (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Balearerna) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcelona | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Malaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Sevilla | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valencia | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragona | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanca | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Zaragoza | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Cordoba | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Situationen med priser för bostadsfastigheter i provinserna i det spanska kungariket kan vara diametralt annorlunda - allt beror på regionens popularitet, tillgången på utbud och efterfrågan.
Intressant fakta. Under 2021 såldes de flesta bostadsfastigheter (7 215) i Andalusien (Costa del Sol). Den största försäljningstillväxten sedan 2021 - 44% - registrerades i Kastilien-La Mancha.
Bland de mest populära provinserna bland utlänningar är:
- Balearerna. De viktigaste trumfkorten är solen och havet med vackra stränder. På ön Ibiza börjar priserna för villor från 400 tusen euro, med mark - från 1 miljon euro. En lägenhet med två sovrum nära stranden - från 220 tusen euro. Priserna på ön Mallorca är också höga - 2809 euro per kvm. m i Palma. En lägenhet vid havet kommer att kosta 300 tusen euro. På Menorca - från 1814 euro per kvadratmeter (Mahon). En liten lägenhet - från 200 tusen euro, en villa - från 420 tusen euro.
- Katalonien. Detta är en av de rikaste regionerna i Spanien, som alltid har uppmärksammats av medborgarna i Tyskland, Storbritannien, vilket också påverkade priserna.Norra Katalonien eller Costa Brava (vilda kusten) är känt för sina naturliga landskap, kulturella attraktioner och shopping. Nya villor här kan köpas från 1,5 miljoner euro, lägenheter vid havet - från 300 tusen euro, ett lantligt hus - från 800 tusen. Södra Katalonien lockar älskare av strandsemester (Costa Dorada), vin och gourmetmat. Priserna börjar på 150 tusen euro för lägenheter vid kusten, för ett lantligt hus med en tomt - från 180 tusen euro.
- Madrid. Storstadsprovinsens popularitet beror på dess närhet till Spaniens huvudstad. Priser för 1 kvm. m bostäder varierar från 802 till 4622 euro.
Valencia. Costa Blanca vid Medelhavskusten är känd för lyxfastigheter till priser som sträcker sig från 200-400 tusen euro och mer. Söder om Alicante kan en lägenhet vid havet köpas för 60-80 tusen euro (Torrevieja), ett hus i en by - från 120 tusen euro.
- Murcia. Regionen är känd för frukt och grönsaker, öde stränder, vilda landskap. Hus i en by med mark - 170 tusen Det genomsnittliga priset för 1 kvadratmeter var 1027 euro. Radhus i gamla kvarter kan köpas för 100 tusen. I de flesta städer i provinsen är priserna lägre, och under de två första kvartalen 2021 sjönk priserna med 0,5%. Så, i Alguazas 1 kvm. m kostar 509 euro, och i Mula - 517.
- Andalusien. De östra regionerna i provinsen lockas av soligt väder och låga priser. Boende vid kusten börjar på 100 tusen euro, i inlandet - 80 tusen. Centrala Andalusien - Costa del Sol är ett populärt semestermål för européer. Lägenheter vid kusten kan köpas från 200 tusen euro, en villa - från 750 tusen. Ett hus borta från havet kostar från 200 tusen Västra Andalusien - Atlantkusten - lockar surfare. Tvårumslägenheter här kostar från 300 tusen euro.
- "Gröna Spanien" - Galicien, Asturien och Kantabrien. Detta är Spaniens nordvästra kust med vilda stränder och rikliga fisk- och skaldjursfångster. Det regnar ofta här och det är få turister. Ett traditionellt lantligt hus av vild sten kostar 80 tusen euro, en bekväm lägenhet vid havet - 140 tusen euro.
- Kastilien-La Mancha (genomsnittspris per 1 kvm - 906 euro), Extremadura (920 euro) och Kastilien och León (1 182 euro) är fastlandsregioner i Spanien, där prishöjningen för bostadsfastigheter är minimal eller till och med negativt. De lockar älskare av mätt liv på landsbygden.
Förfarandet för att köpa fastigheter i Spanien: grundläggande steg
När valet är gjort bör följande steg vidtas:
- kontrollera föremålets rättsliga renhet. När du köper en "primär" - registrering av objektet med statliga myndigheter och Declaracion de obra nueva eller tillstånd för byggandet av objektet. När du köper en "sekundär bostad" - ägande av fastigheter, ett utdrag från det statliga registret om frånvaron av ett beslag av fastighet, ett kvitto för betalning av den årliga skatten med ett matrikelnummer;
- reservera en fastighet i 2 månader: betala en deposition - deposition på 3 till 10 tusen euro (10% av beloppet) och sluta ett reservkontrakt med en fastighetsmäklare när du köper ett andra hem eller med ett utvecklarföretag när du köper ett nytt byggnad. Kontraktet måste återspegla transaktionsbeloppet och depositionsbeloppet, formen och betalningsvillkoren, en beskrivning av försäljningsobjektet, villkoren för uppsägning av transaktionen, etc.;
- öppna ett konto i en av bankerna i Spanien;
- skaffa ett NIE-certifikat. För att få ett dokument måste du tillhandahålla ett pass och ett avtal om reservation av fastigheter;
- använda banklån vid behov.
Huvudtransaktionen sker i närvaro av en notarie (vid hypotekslån, även en bankrepresentant). Det är möjligt att göra en affär genom köparens förtroende.
Underteckna ett försäljningsavtal
Säljaren ska tillhandahålla handlingar som bekräftar hans rättigheter, köparen betalar det avtalade beloppet och skatter, får nycklarna till fastigheten. Efter den ömsesidiga undertecknandet av försäljningskontraktet får parterna bestyrkta kopior och efter 2-3 dagar kontraktets original - Escritura publica.
Slutackordet: ange registrering av transaktionen
Den nya ägaren måste betala stämpelskatt inom en månad och registrera fastigheten i det statliga fastighetsregistret - Registro de propiedad och få ett äganderättsdokument - ett utdrag. Proceduren tar i genomsnitt 2-3 månader.
Ytterligare kostnader för fastighetsregistrering
När du köper fastigheter i Spanien bör du vara beredd på ytterligare finansiella kostnader, utöver de som var fastställda i försäljningskontraktet. Bland dem:
- skatter. Varje köpare av fastigheter i Spanien måste betala skatt. Dess storlek beror på den region där affären gjordes. Vid köp av ny bostad - moms (upp till 10% av transaktionsbeloppet).
Om bostaden är från ett sekundärt bestånd måste du betala ITP-skatten - vid överlåtelse av äganderätt. Dess storlek varierar från 6 % i Alava till 10 % i Valencia.
Alla husägare måste betala en årlig fastighetsskatt - IBI, beroende på region, varierar dess storlek från 0,4 till 1,16% av fastighetsvärdet. I genomsnitt är detta från 200 till 800 euro.
- stämpelskatt - 1% av transaktionsbeloppet;
- statliga avgifter - 0,5–0,7 %;
- betalning för notarietjänster - 1,2–1,5% av transaktionsbeloppet;
- betalning för fastighetstjänster - från 3 till 20%;
- betalning för tjänster av en advokat - 1%.
Hur mycket kommer det att kosta att underhålla en fastighet i Spanien?
Förutom att betala årliga skatter måste husägare betala månatliga elräkningar. Deras storlek beror på kategorin av bostaden och regionen där den är belägen. Dessutom är vissa av dem inte beroende av om ägarna bodde i lägenheten eller inte.
Detta är en kommunal skatt på sophämtning (från 100 till 200 euro per år), en månatlig betalning för anslutning till elnätet, vattenförsörjning (10-15 euro vardera).
Om det finns en kollektiv zon (communidad) - en gemensam pool, innergårdsområde, en hiss, parkering, etc. - måste du betala ytterligare 300 till 500 euro per år för deras underhåll.
Underhåll av en parabol kommer att kosta 120 euro per år, Internet (30 Mbps) - 43 euro per månad.
En annan del av kostnaderna är relaterad till vistelsetiden och mängden tjänster som förbrukas: vatten, el, gas etc. En kubikmeter vatten i Spanien kostar 0,6 euro, en gasflaska - från 17 till 30 euro, el - från 0,122 till 0,144 euro per kW.
Ungefärlig beräkning av årliga verktyg för en familj på fyra (i euro):
| Tjänster | Villa 130 kvm, trädgård, gemensam pool, skyddat område | Lägenhet 100 kvm. 2 sovrum, 2 badrum, kök, terrass |
|---|---|---|
| Bostadsrättsbetalning | 500 | 150 |
| Trädgårdsskötsel (per år) | 2600 | - |
| Vatten (per år) | 500+120 | 120+120 |
| Gas (8 cylindrar per år) | 240 | 240 |
| El (500 kW / månad) + underhåll | 900+180 | 900+180 |
| Försäkring | 300 | 180 |
| Internet | 516 | 516 |
| TV-antenn | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Uppvärmning i olika regioner i Spanien utförs och betalas på olika sätt. Med användning av centralvärme från november till mars baseras beräkningen på den gas som förbrukas, medan betalningen kan variera från 100 till 300 euro per år. Nyligen, i byggandet av nya bostäder i Spanien, har centralvärme övergetts.
Vad ska man titta efter när man väljer fastighet
När du väljer en fastighet att köpa i Spanien bör flera regler följas:
- bekanta dig med detaljerna i lokal fastighetslagstiftning. Det bästa alternativet är att anlita en lokal fastighetsadvokat som är oberoende av mäklaren eller säljaren, samt en professionell översättare;
- att inte upprätta juridiska dokument utan medverkan av en advokat, inte att underteckna dem utan översättning till ryska och godkännande av en juridisk konsult;
- använda tjänsterna av en kompetent byggnadsinspektör oberoende av säljaren eller byrån;
- noggrant analysera platsen för anläggningen, infrastrukturutveckling, närvaron av opålitliga grannar, närhet till stranden, etc.;
- ta hänsyn till att föremål över 15 år behöver extra kostnader för reparationsarbete;
- lita inte på bilder på webbplatsen eller berättelser om en mäklare - det är bättre att göra en studieresa och se allt med dina egna ögon;
- skynda dig inte att köpa, utan väg allt noggrant.
Dessutom bör du tydligt definiera syftet med att köpa ett objekt: för uthyrning eller för personligt boende. För tillfälligt boende är det bättre att köpa en lägenhet, för att hyra ut - ett hus vid kusten.
Vilka frågor ställer ryssarna oftast om att köpa spanska fastigheter?
När de köper fastigheter i Spanien möter ryska medborgare ofta vissa svårigheter. Tänk på några typiska frågor som ryssar ofta söker svar på.
Får ryska medborgare rätt till uppehållstillstånd när de köper en lägenhet eller ett hus i Spanien?
Medborgare i Ryska federationen som har köpt fastigheter i Spanien till en kostnad av 500 tusen euro och mer, blir automatiskt medlemmar i programmet Golden Residence Permit.
Investeraren själv och hans familjemedlemmar (inklusive ekonomiskt beroende föräldrar och barn under 26 år) får rätt till ett uppehållstillstånd i Spanien med alla möjligheter som följer: arbete, få utbildning och sjukvård, visumfri inresa, etc.
Efter 5 år kan fastigheten säljas, men uppehållstillståndet kvarstår, så efter 10 år kan du ansöka om spanskt medborgarskap.
Vilken typ av visum behöver en medborgare i Ryska federationen komma till Spanien för att inspektera en lägenhet?
Spanien har undertecknat Schengenavtalet. Ett visumfritt avtal har inte undertecknats mellan Ryska federationen och Schengenländerna, därför, för att komma till Spanien, behöver du ett kortvarigt Schengenvisum för en inresa eller ett Schengen multivisum (och inte bara ett spanskt) .
Är det vettigt när man köper fastigheter att pruta på det "sekundära" i Spanien?
I Spanien är pruta på marknaden en vanlig och favoritsysselsättning. När det gäller "sekundärbostäder", då med rätt inställning till affärer, kan du sänka startpriset med 10-15%. För att göra detta måste du vara medveten om de verkliga priserna på fastighetsmarknaden, att ha fullständig information om det föreslagna objektet, att känna till dess för- och nackdelar som kan användas vid förhandlingar. Till exempel rastlösa marockanska grannar, renoveringsbehov, avstånd till kommunikationer etc. I det här fallet är det viktigt att få säljaren att känna att köparen har allvarliga avsikter och inte ska förlora honom, eftersom han kommer att köpa en lägenhet av en konkurrent.
Kan en utlänning förvänta sig att få en inteckning i Spanien och vad blir räntan i detta fall?
Utlänningar, inklusive medborgare i Ryska federationen, har rätt till hypotekslån i Spanien och på mycket förmånliga villkor: inte i rubel utan i euro.
Ny lagstiftning gjorde det möjligt att öka lånet till 80 % av fastighetens värde. Samtidigt används fast ränta - 3,63-3,93%, rörlig ränta - 1,96-2,6% och blandad ränta - 2,43-2,5%. Attraherar utlänningar till Spanien och ett antal fördelar: gynnsamma återbetalningsvillkor för lån - från 5 till 30 år, rätten till förtida återbetalning av lånet, etc.
Låt oss summera
Ryska medborgare har möjlighet att använda rätten att fritt köpa bostads- och icke-bostadsfastigheter i Spanien och investera sina pengar lönsamt. Den spanska fastighetsmarknaden är redo att erbjuda fastigheter till salu för alla smaker och plånböcker. Samtidigt kan utländska medborgare räkna med att få ett bolån till förmånliga villkor.
En annan trevlig bonus som köpet av en lägenhet i Spanien ger är möjligheten att få ett uppehållstillstånd, och om 10 år, medborgarskap i Spanien för investeraren och hans familj, med förbehåll för att investera minst 500 tusen euro i spanska fastigheter.
På jakt efter ett hus eller lägenhet, såväl som utförandet av en transaktion, är det lämpligt att ta hjälp av juridiska yrkesverksamma och använda tjänsterna från en professionell översättare. Proceduren för transaktionsregistrering är enkel. Samtidigt innebär köpet av en lägenhet eller ett hus i Spanien vissa skyldigheter: det är nödvändigt att betala skatter och betala elräkningar.
