I Spanien sker en gradvis utveckling av uthyrningsverksamheten. Detta underlättas inte bara av möjligheten att få ett uppehållstillstånd för köp av fastigheter från 500 tusen euro, utan också för att ha en god vinst på att hyra ut bostäder till turister och till och med spanjorerna själva. Om du är intresserad av hur du hyr ut en lägenhet i Spanien bör du först och främst bekanta dig med de juridiska aspekterna och egenheter med denna typ av verksamhet.
Hur lönsam är uthyrningsverksamheten i Spanien?
Fastigheter belägna i resortområdet, som köps huvudsakligen i syfte att hyra ut till turister, efterfrågas oftare under sommarperioden (under semesterperioden är cirka 90 % av turistfastigheterna upptagna), i resten av året är hus och lägenheter nära kusten vanligtvis tomma ... Ändå ger uthyrningen av turistboende i resortområdet ägaren i genomsnitt cirka 5% lönsamhet per år, så en kortsiktig uthyrningsverksamhet organiserad i kustområden kan vara ganska lönsam.
Det är lika lönsamt att hyra ut fastigheter på lång sikt. I storstäderna finns en ständigt växande efterfrågan på hyresrätter.
Från och med 2021 föredrar 27 % av ungdomar i åldern 22-29 att hyra ett hus istället för att spara pengar för att köpa det.
Dessutom blir Spanien ett allt populärare land bland studenter som kommer hit på utbytesprogram. I synnerhet observeras en stor tillströmning av utländska studenter i staden Valencia.
Vilka typer av hyra finns
Hyran i Spanien, såväl som i andra länder i världen, är av två typer: långsiktig och kortsiktig. Vid uthyrning av en fastighet för långtidsuthyrning ingår hyresvärden ett kontrakt med hyresgästen som vanligtvis löper i 1 år.
Samtidigt skyddar spansk lag hyresgästen så mycket att om han vill förnya det efter avtalets utgång, i avsaknad av tvingande skäl för att säga upp avtalet, kommer hyresvärden att vara skyldig att förnya hyresavtalet fram till den totala perioden. är fem år.
Om hyresgästen inte vill förnya hyreskontraktet och har för avsikt att lämna lägenheten ska han meddela fastighetsägaren detta senast 30 dagar innan kontraktets utgång.
Långtidshyrespriserna är lägre än kortsiktiga, men fördelen med en sådan uthyrning är att ägaren av fastigheten tillförs en kontinuerlig stabil inkomst, till skillnad från kortsiktig.
Korttidshyra innebär att hyra ut bostad under en period från flera dagar till flera månader, beroende på hyresgästens behov.
Den korta hyrestiden är mer lämpad för turister, studenter och affärsmän på affärsresor. Dessutom blir ett korttidshyresavtal något dyrare än ett långsiktigt. Hyresvärden är dock tvungen att ägna mycket mer tid och uppmärksamhet åt fastigheten, eftersom det regelbundna bytet av hyresgäster kräver ständig kontakt med nya människor.
Förhandlingar, in- och utträde av hyresgäster, organisation av husstädning efter varje hyresgäst - allt detta kräver att lägenhetsägaren kontinuerligt deltar i processen.
Faktorer som påverkar hyrespriset
Följande faktorer påverkar bildandet av hyrespriser i Spanien:
- plats;
- typ av bostad;
- hyror.
Område
Fastighetens läge är den viktigaste faktorn som påverkar hyrespriset. Katalonien, liksom Costa Blanca och Costa Brava, anses vara de dyraste regionerna i landet.
Dyra hyror finns också i alla större städer långt från havet. Så, hyrespriset i orten och stora städer i Spanien kan variera från 1200 till 5000 euro per månad, beroende på antalet sovrum, kvadratmeter och renovering. Samtidigt, i små städer, kommer månadshyran att kosta från 300 till 600 euro.
Fastighetstyp
Det är också viktigt vilken typ av fastighet som hyrs ut – kommersiella eller bostäder, stuga eller villa, lägenhet eller rum. Till exempel i Torrevieja kan du hyra en trerumslägenhet med en yta på 75 kvm. meter för 40 euro per dag, och ett hus i samma område - för 50 euro.
Månadshyra
Hyrespriset bestäms personligen av hyresvärden. Den bildas med hänsyn till platsen, den gjorda renoveringen, antalet sovrum, den totala ytan, tillgången på ytterligare bekvämligheter, etc.
Registrering av tillstånd för uthyrning av fastigheter
För att vara berättigad att hyra ut bostäder för korttidshyra behöver du i vissa regioner i landet skaffa en turistlicens. Dessa regioner inkluderar Katalonien, Madrid, Andalusien, Balearerna, Kanarieöarna.
Man bör komma ihåg att spansk lag inte föreskriver ett sådant begrepp som "turistboende". Därför regleras denna fråga olika i varje region. Ändå är proceduren för att få en licens densamma överallt.
Fastighetsägaren ska kontakta kommunhuset/regionförvaltningen och styrka att hans fastighet är lämplig att hyra. En "Ansvarsförklaring" kommer att krävas från dokumenten. Detta är ett papper som bekräftar överensstämmelsen med bostadens skick med alla obligatoriska krav.
Objektet förs sedan in i registret och ägaren får ett registreringsbevis med ett identifikationsnummer.
Kostnaden för att få en sådan licens är olika i alla regioner. I genomsnitt varierar priset från 170 till 500 euro.
Licensen utfärdas för fastigheter, inte för en person, så man bör komma ihåg att när ett objekt säljs övergår det till en ny ägare (om dess giltighetstid inte har löpt ut vid den tidpunkten).
En annan viktig punkt: ägaren måste inkludera det utfärdade registreringsnumret och kategorin av fastigheter i varje uthyrningsmeddelande, inklusive på Internet.
Ingående av ett hyresavtal
Hyresreglerna regleras av spansk lag (lag om stadsuthyrning nr 29/1994 av den 24 november 1994). I enlighet med detta dokument uppmanas lägenhetsinnehavaren och hyresgästen att ingå ett skriftligt hyresavtal.
Formen för att upprätta ett kontrakt kan vara godtycklig, men följande bestämmelser måste återspeglas i det:
- personliga identifieringsuppgifter för uthyraren och hyresgästen;
- betalningsvillkor (beloppet för den månatliga hyran; om hyresvärden har rätt att höja hyreskostnaden; vem av parterna betalar för verktyg och andra tilläggstjänster, till exempel städning av territoriet, rengöring av poolen etc.);
- en lista över inventarier, möbler, hushållsapparater, samt en beskrivning av deras skick vid leveranstillfället.
Transaktionen kan formaliseras av en notarie och informationen förs in i fastighetsregistret (Registro de Propiedad). När det gäller andrahandsuthyrning är denna typ av hyresbostäder endast delvis tillåten och detta beslut måste diskuteras i förväg med hyresvärden.
Hyrespriset måste fastställas efter överenskommelse mellan parterna. Enligt lag har hyresvärden rätt att höja hyran under kontraktsperioden i enlighet med inflationsindex (om denna möjlighet specificerades i kontraktet).
Vad hyresvärden inte får göra är att kräva mer än en månad i förväg (om inget annat anges i hyreskontraktet).
Vid tidpunkten för avräkning av hyran (detta sker vanligtvis den första veckan i varje månad) ska ägaren av lägenheten utfärda ett kvitto på gjord betalning till hyresgästen eller ett kontoutdrag om betalningen har skett via banköverföring.
Om hyresgästen inte betalar hyran har hyresvärden rätt att kontakta polisen.Om skulden efter detta inte betalas, har ägaren rätt att ta upp frågan om avhysning av den skrupelfria hyresgästen.
Liksom i de flesta länder måste den presumtiva hyresgästen betala en deposition motsvarande en månadsavgift när ett hyresavtal ingås. Om möblerna och hushållsapparaterna vid utcheckningen förblir i samma skick som vid incheckningen, återbetalas depositionen helt till hyresgästen.
När hyresvärden vägrar att lämna tillbaka depositionen har hyresgästen rätt att kontakta polisen och då ska hyresvärden utöver depositionen även betala den ränta som ackumulerats under dröjsmålstiden.
Om det i slutet av kontraktet konstaterades skador i lägenheten kommer kostnaden för den orsakade skadan att dras av från depositionen.
Om en fastighetsägare vill sälja sin fastighet måste han enligt lag först erbjuda den till en hyresgäst.
Kostnader och beskattning av hyresintäkter
Husägare är skyldiga att redovisa sina hyresintäkter årligen på sin deklaration. Uthyrning är föremål för följande skatter:
- skatt på inkomster från uthyrning av fastigheter - en skattesats på 24% (inte tillhandahålls för utländska medborgare som besöker Spanien på ett korttidsvisum);
- individuell skatt på fastigheter (IBI) - upp till 2% av fastighetens matrikelvärde.
I genomsnitt visar det sig att betalningen av skatter årligen tar från 100 till 500 euro för att hyra en lägenhet och från 300 till 2000 euro för att hyra en villa.
Förutom skatter läggs betalningar för allmännyttiga tjänster (gas, vatten, el, telefon, internet etc.) till fastighetskostnaderna. Frågan om vem som betalar för dessa tjänster måste i förväg vara överenskomna mellan ägaren och hyresgästen, och även återspeglas i kontraktet. Hyresvärden ansvarar för ominredning och kapitalreparationer av bostaden och hyresgästen ansvarar för pågående reparationer.
Uthyrningsföretag
Ägaren av fastigheten kan antingen själv hyra ut sin fastighet, eller kontakta ett särskilt förvaltningsbolag som mot betalning tar över många organisatoriska frågor.
I de flesta fall tillhandahåller förvaltningsbolag följande typer av tjänster:
- söka efter hyresgäster;
- upprättande av ett hyresavtal;
- underhåll av dokumentation under leveransperioden;
- upprättande och inlämnande av skattedeklarationer;
- rådgivning;
- renovering av fastigheter;
- underhåll av territoriet (städning, poolrengöring, gräsmatta, etc.);
- försäkring av fall av utebliven betalning av arrendeavgifter.
Förvaltningsbolagets provision är cirka 7-15 % av hyran.
Utöver förvaltningsbolaget kan ägaren även kontakta en fastighetsmäklare. Men i det här fallet kan han bara få tjänster för ett specifikt rum som hyrs, medan det är mer lönsamt att använda ett förvaltningsbolags tjänster om du behöver ta hand om hela byggnaden med ett stort antal rum.
Till sist
Förvärv av fastigheter i Spanien från 500 tusen euro ger utlänningar möjlighet att få ett uppehållstillstånd, men ett invånarkort är långt ifrån den enda fördelen med en sådan investering.
Hyresverksamheten i Spanien stärker sin position och blir mer lönsam för varje år. Landet besöks årligen av miljontals turister från hela världen som istället för vandrarhem och hotell i allt högre grad väljer dagliga lägenhetsuthyrning. Långtidsuthyrning är dock inte mindre lönsamt.
Om du vill hyra ut en lägenhet eller ett hus i Spanien bör du noggrant studera de juridiska aspekterna av hyresfrågor både i kungariket som helhet och i dess enskilda regioner, eftersom var och en av dem har sina egna nyanser. Till exempel, i vissa regioner, innan du hyr ut fastigheter för korttidshyra, måste du skaffa en särskild licens. Dessutom bör du bekanta dig i detalj med de skattesatser som tas ut på hyresintäkter i Spanien, samt andra relaterade kostnader.
