Fastigheter i Duisburg och möjligheter att lönsamt investera i det har diskuterats av investerare under lång tid. Under decennierna har många industrianläggningar skymtat över hus och förvandlat stadsdelar till oattraktiva platser att bo på, vilket har fått befolkningen att stadigt minska. Men under de senaste åren har flera utvecklingszoner dykt upp i Duisburg, och myndigheterna har tagit itu med infrastrukturproblem, vilket fick investerare att fundera över utsikterna för den lokala fastighetsmarknaden.
Funktioner av fastighetsmarknaden i staden Duisburg
Duisburg är en självständig stad i industriregionen Ruhr i västra Tyskland, som tillhör delstaten Nordrhein-Westfalen. Den ligger på högra stranden av Rhen, där Ruhr och Emscher rinner ut i floden. Duisburg ligger i storstadsregionen Rhen-Ruhr med en befolkning på cirka 10 miljoner och tillhör både Nedre Rhen-regionen och Ruhr-regionen.
Duisburg har en befolkning på 499 845 (per den 31 december 2021), vilket gör den till den femte största staden i Nordrhein-Westfalen.
På 1800-talet växte Duisburg från metallurgisk industri till ett viktigt industriområde tack vare sitt fördelaktiga läge vid mynningen av Ruhr, närvaron av hamnar och närheten till kolfyndigheter. Den lokala flodhamnen anses vara den största inre hamnen i världen.
Stadens utseende, arkitektur
Under andra världskriget förlorade Duisburg nästan alla sina arkitektoniska strukturer. Endast grunden för Pfalz under X-XII-århundradena, stadsmurarna under XII-XIII-talen, Frälsarens sengotiska katedral 1415, det tretungade huset 1536, St. Joseph-kyrkan (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (restaurerad 1951), Rådhuset (1897-1902), järnvägsstationen (1934) och judendomens centrum (1999).
När det gäller stadsplanering är Duisburg starkt beroende av industrianläggningar, av vilka några fortfarande är i bruk och delvis är integrerade i parker eller används av företag och kulturföretag i den inre hamnen.
Administrativ avdelning
Sedan den kommunala omorganisationen genomfördes den 1 januari 1975 har Duisburgs territorium delats upp i 46 distrikt, som är fördelade på 7 stadsdelar:
| District of Duisburg | Befolkning | distrikt |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (inkluderar Ehingen, Rheinheim, Serm och Holtum) | ||
| (Mündelheim, som inkluderar Ehingen, Rheinheim, Serm och Holtum) | ||
| Rahm (Ram) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastruktur, kultur- och nöjesinstitutioner
Med öppnandet av Gesamthochschule University 1972 erkändes staden som ett vetenskapligt och högteknologiskt centrum. Sedan 2005 har Handelshögskolan varit verksam på campus med tonvikt på att göra affärer.
Det finns andra utbildningsinstitutioner i staden - State University of Applied Sciences och Folkwang University of Arts. Bland de ledande forskningsinstituten i Duisburg är instituten för mikroelektroniska kretsar från Fraunhofer Society, flodfartygsbyggnad och svetsning.
När det gäller underhållning och rekreationsplatser är de populära grönområdena Gamla stadsparken, Landskapsparken "Nord", Park im. I. Kant, en rekreationspark i Hambourne.
Sportfantaster är intresserade av Sports Academy (en av de största i Europa), friidrotts- och fotbollsstadion, sportparken Vedau med ett ispalats. Duigburgskogsmassivet är värd för den största djurparken i Ruhr med en kinesisk trädgård, ett akvarium, en valuppfödningskammare och ett delfinarium (över 1 miljon besökare per år).
Staden har flera stora museer, operahuset och andra teatrar.
Ekonomi och industri
Duisburgs inre flodhamn formar stadens ekonomi och den lokala metallurgiska industrin. Nästan en tredjedel av tackjärnet som produceras i Tyskland kommer från 8 Duiburg masugnar. Traditionell ståltillverkning och metallbearbetning i staden fokuserar alltmer på högteknologiska produkter. På grund av denna strukturella förändring (stålkris), som har pågått sedan 1970-talet, lider Duisburg av höga arbetslöshetssiffror. I allmänhet upptar staden en av de första platserna i Nordrhein-Westfalen när det gäller koncentrationen av utländska arbetare och anställda och när det gäller arbetslöshet (endast 14,9 % av den ekonomiskt aktiva befolkningen).
Duisburg utför funktionerna i den västligaste tyska hamnen (cirka 2 000 flod-havsfartyg anlöper, cirka 2 miljoner ton last hanteras). Frihandelszonen Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg fungerar utifrån den lokala hamnen.
Duisburg är den näst viktigaste järnvägsknuten i Tyskland efter Frankfurt am Main: 6 järnvägslinjer sammanstrålar här. I början av 1900-talet kom Duyburg in i de fem största järnvägsknutpunkterna i EU när det gäller godsomsättning.
Det är också en stor vägkorsning (regionala och lokala vägar, 5 motorvägar). Slutligen har Duisburg stor betydelse vid kombinerade godstransporter, inklusive transport av containrar.
Sedan början av XXI-talet har Duisburg varit ett centrum för att hålla internationella konferenser, vetenskapliga, tekniska och industriella sammanslutningar i Tyskland och EU-länderna, kongresser och sportmöten, politiska, offentliga kongresser och möten, industriutställningar.
Tjänstesektorn i Duisburg är också ganska utvecklad - den sysselsätter cirka 70% av alla anställda, och huvudrollen i dess utveckling spelas av logistik-, kommunikations- och transportsektorn. Staden är ett globalt logistikcentrum, ett av de största i Europa.
Staden har en välutvecklad sfär av affärs-, informations-, försäkrings-, bank- och finansiella tjänster. De största arbetsgivarna i staden är:
- Hitachi Power Europe är ett företag inom elektronik och elektroteknik;
- Klöckner & Co AG - grossist- och internationell handel med metallprodukter och järnmetaller.
Duisburg är den största regionen av järn- och icke-järnmetallurgi och flodskeppsbyggnad, maskin- och instrumenttillverkning, radio-elektronisk industri, produktion av elektrisk utrustning, kemisk industri utvecklas här. Dessutom har staden en bryggeri-, tobaks- och mjölverknings-, kläd- och tryckeriindustri, kol bryts, petrokemiska och oljeraffineringsföretag är verksamma.
Fastighetsmarknad
Duisburgs fastighetsmarknad har skakat i flera år av många avvecklingsprojekt. Bostadskvarter, vanligtvis organiserade i höghus, revs i stort antal och de som finns kvar används idag för kommersiella ändamål.
Följaktligen är det befintliga boendet praktiskt taget fritt från defekter konstruktionsmässigt, vilket ökar dess värde.I grund och botten är fastighetsmarknaden i Duisburg bredare i lågprissegmenten, och det finns väldigt få exklusiva och lyxiga fastigheter som erbjuds. Men bekväma hus och lägenheter finns fortfarande, vanligtvis nära Rhen.
På grund av den relativt höga arbetslösheten och den konstanta befolkningsminskningen har Duisburgs fastighetsmarknad varit i ett avslappnat tillstånd i många år. Det betyder dock inte att stadsförvaltningen inte brottas med de problem som finns här. Många byggnader är i behov av renovering, i vissa områden är det svårt att inte uppmärksamma infrastrukturbrister.
Idag tar omstruktureringen i Duisburg fart, särskilt i den norra delen av den, nära Bruckhausen och Marksloch - här har redan mer än 100 tomma flerbostadshus köpts och förstörts av myndigheterna.
Målet med stadsplaneringen för den närmaste framtiden är vidareutvecklingen av Landschaftspark Duisburg-Nord till Grüngürtel. Omställningsområden utanför projektet utvecklas i hela Rhenmetropolen och omvandlas huvudsakligen till grönområden.
Tvärtemot vad många tror kommer den en gång så rökiga hamnen närmare naturen, trots att den blockliknande strukturen i bosättningarna i de tidigare arbetarkvarteren bara delvis förbättras. Samtidigt upplever det nuvarande bostadsutbudet en värdeökning i många delar av staden. Inom industriområden väntas utbudet av bostäder och kommersiella fastigheter minska då trenden för närvarande går mot att skapa naturliga, öppna och naturnära bebyggelse.
Funktioner för bostäder och kommersiella fastigheter per distrikt
Om vi pratar om Duisburg som helhet, när man köper bostäder och kommersiella fastigheter, bör en investerare fokusera främst på följande befolkningsgrupper:
- migranter, särskilt muslimer från Turkiet (Duisburg har det största muslimska samfundet, och i vissa områden når andelen utlänningar 30 %, och i Bruckhausen är 80 % av invånarna invandrare);
- arbetare i industriföretag (de bor huvudsakligen i staden);
- äldre människor (medelåldern för invånarna i Duisburg är 47 år och i Ungelsheim-regionen - 50 år);
- studenter (även om lokala universitet praktiskt taget inte lockar studenter från utlandet och från andra tyska städer, finns det fortfarande många studenter här).
Tabellen hjälper dig att få en uppfattning om vilka områden i Duisburg som oftast väljs för permanent uppehållstillstånd av representanter för vissa delar av befolkningen:
| Distrikt | Viktigaste egenskaperna | Attraktionskraft för representanter för vissa delar av befolkningen |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Lugnt och fridfullt område på landsbygden, avskilt från närområdena av ett grönt bälte. Moderna en- och dubbelfamiljshus med välskötta trädgårdar skapar en harmonisk helhetsbild. Butiker, restauranger, veckomarknad, 3 förskolor, grund- och gymnasieskolor, naturreservat. Det finns ett industriområde. Bra kommunikationer. | Ensamstående, barnfamiljer, industriarbetare. Medelåldern för de boende är 45 år. |
| Alt-Walsum | Nya bostadshus, flerbostadshus. Det finns tillräckligt med butiker, det finns ingen veckomarknad. Trafikförbindelserna är bra, men det tar 1 timme att ta sig till centrum med buss. | Ensamma människor, industriarbetare. Medelåldern för de boende är 40 år. |
| Fahrn | Mestadels multifunktionella flerbostadshus och radhus. Flera butiker, ett bageri, en slakteri, 3 förskolor, en grundskola, gymnasieskola och specialskola. Reservat område för rekreation. Det tar cirka 30 minuter att ta sig till centrum, kommunikationerna är bra. Livet är anständigt och billigt. | Ensamstående, barnlösa par. Andelen utlänningar är 25 % högre än i andra regioner. |
| Overbruch | Rustik karaktär. Främst prefabricerade byggnader och bostadsområden, småhus. Supermarket, bageri, slaktare, ingen veckomarknad. Det tar lång tid att komma till centrum. | Ensamma människor. Medelåldern för de boende är 44 år. |
| Vierlinden | Området ligger nära Oberhausen och Dinslaken. Radhus i nya bostadskomplex, gamla enfamiljshus, flerbostadshus. Bra kommunikationer, snabb tillgång till centrum. 4 förskolor, en stormarknad, en lågprisbutik, ett bageri, en veckomarknad, rekreation i ett naturskyddsområde, idrottsplatser, en hippodrome. | Unga barnlösa par, barnfamiljer, aktiva människor. |
| Wehofen | Rustik idyllisk atmosfär. Nya bostadshus med trädgård har byggts i utkanten av stadsdelen. 5 förskolor, inga skolor. Bra kommunikationer, det tar en timme att ta sig till centrum. Små butiker, snabbköp, veckomarknad, idrottsplatser. | Ensamstående, barnlösa par. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Området präglas av en blandning av gamla och nya bostadshus. Representanter för olika nationaliteter bor. Veckomarknad, butiker, shoppinggata, kaféer, dagis, grund- och gymnasieskolor. Botanisk trädgård. Sportpark, kabaré, utsiktstorn. | Mellaninkomstfamiljer med barn. 25 % av utlänningarna. |
| Marxloh | Regionen är industriell. Enkla hus och lägenheter, delvis i dåligt skick. Låg hyra, bra kommunikationer. 8 dagis, banker, läkarmottagningar, butiker, en stor marknad för hushållsapparater, många fashionabla bröllopsbutiker, en muslimsk moské. | Låginkomstfamiljer, ensamstående. Det finns 36 % fler utlänningar än i andra områden. |
| Neumühl | Det kännetecknas av heterogena strukturer som sträcker sig från attraktiva enfamiljshus till stora prefabricerade byggnader. Industripark, flera små butiker, stormarknader, disco, restaurang, veckomarknad, katolskt sjukhus. Transportförbindelserna är bra. | Ensamma människor. Medelåldern för de boende är 43 år. |
| Obermarxloh | Mestadels sociala bostäder. Här kan man köpa ett bra hus för lite pengar, men stämningen är obehaglig, sociala problem är inte lösta och det finns många arbetslösa. Kommunikationerna är bra, det tar 40 minuter att ta sig till centrum. | Låginkomstfamiljer. Det finns många utlänningar, särskilt turkar. |
| Röttgersbach | Området präglas av enfamiljshus, gamla herrgårdar, patricierhus. Hyreshus är sällsynta. 5 förskolor, lågprisbutiker, ingen marknad, inga skolor. Park, golfklubb, bastu, simbassänger, friluftsliv. Bra kommunikationer, men det tar 1 timme att ta sig till centrum. Hyran är hög. | Familjer med förskolebarn, pensionärer. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Medelstort område med gråa bostadsområden, gamla byggnader i behov av renovering. Vackra nya hem kan hittas på lugna sidogator. Hyran är relativt låg. 5 förskolor, inomhuspool, bibliotek, några affärer, shoppingområde. Bra kommunikationer, 30 minuter till centrum. | Låginkomstfamiljer. 22 % är utlänningar. |
| Beeckerwerth | Lugnt område, även i centrum. 3 dagis, grundskola, lågprisbutiker, marknad, disco, idrottsplatser. Bra kommunikationer, det finns bilköer, till centrum - 30 minuter. | Ensamma människor. 13 % är utlänningar. |
| Bruckhausen | Området ligger mellan stålverkets enorma och synliga byggnader. Ett missgynnat socialt område med hög brottslighet. Byggnaderna är i dåligt skick, arbetslösheten är över 30 %, hyrorna är låga. | Mer än 80 % av invånarna är invandrare, andelen utlänningar i området är 60 %. |
| Laar | Litet idylliskt område vid Rhen. Flera rader av bostadshus, flerbostadshus. Institutet för tillämpad materialteknik vid universitetet i Duisburg-Essen. Flera förskolor, grund- och gymnasieskolor, idrottsanläggningar. Bra kommunikationer, till centrum - mindre än 30 minuter. | Barnfamiljer, pensionärer. Andelen utlänningar är 25 %. |
| Mittelmeiderich | Ett av de centrala områdena med vackra gamla byggnader kombinerat med funktionella höghus. 7 förskolor, 3 grundskolor, gymnasieskolor. Shoppinggata, apotek, butiker. | Barnfamiljer |
| Obermeiderich | En mängd olika boendealternativ - vackra gamla småhus, enkla flerbostadshus, funktionella höghus. Området korsas av flera huvudvägar. I nordväst - en landskapspark, i nordost - ett köpcentrum, i väster - ett stort kommersiellt och industriområde. | Unga par |
| Untermeiderich | Området präglas av småhus, flerbostadshus med och utan trädgård, ibland radhus. Shoppinggata, butiker, återförsäljare, lågprisbutiker, stormarknader, veckomarknad, 3 förskolor, grundskolor, disco. Bra kommunikationer, låg hyra. | Unga par, familjer med små barn. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Hus med välbevarade jugendfasader, nybyggnation på rådhusområdet. Butiker, stormarknader, veckomarknad, restauranger, pubar, lågprisbutiker. Industriella och kemiska anläggningar. Dagis, grund- och gymnasieskolor, gymnasieskola. Bra kommunikationer, det tar 30 minuter att ta sig till centrum. Idrottsplatser. | Ensamma människor, fabriksarbetare. |
| Baerl | Ett underbart område med naturreservat och rekreationsområde. Främst småhus, landsbygdsbebyggelse och flera flerbostadshus. 2 dagis, grundskola. | Barnfamiljer, pensionärer. |
| Hochheide | Funktionslägenheter och bostadshus blandas med småhus. 6 förskolor, grundskolor, stormarknader, lågprisbutiker, veckomarknad. | Socialt utsatta medborgare. I familjehus nära Rhen finns barnfamiljer. Sparsamma människor. |
| Ruhrort | Trevligt område att bo på. Tät utveckling. Enfamiljshus, sällan radhus. Många cateringanläggningar, utmärkta transportförbindelser, 3 förskolor, grundskolor, gymnasieskolor och grundskolor, stormarknader, banker, lågprisbutiker. | Barnfamiljer, pensionärer. Medelåldern för de boende är 44 år. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Grönområde på landsbygden. Enfamiljshus, nybyggnation. Bra kommunikationer, till centrum - 15 minuter. 6 förskolor, grundskolor, butiker, läkarmottagningar, apotek, restaurang, rekreationsområde med grill och vattensportanläggningar. | Unga familjer |
| Hochemerich | Stort område. Veckomarknad, stormarknader, lågprisbutiker, återförsäljare. Bra transportmöjligheter. Idrottsanläggningar, vattenområden, ljungträdgård, scen, caféer, minigolfbana, lekplatser. | 25 % av utlänningarna. Människor med blygsamma inkomster, ensamma människor. |
| Friemersheim | Landsbygden präglas av gamla enfamiljshus, standard flerfamiljshus. 6 förskolor, allmänna och gymnasieskolor, butiker, stormarknader. | Familjer med små barn, pensionärer. |
| Rheinhausen-Mitte | Enkla hus, gamla byggnader tillsammans med funktionella höghus. Shoppinggata, veckomarknad, 4 förskolor, idrottsplatser, vattenområden, trädgårdsljung, café-bar, golfbana. Bra kommunikationer, snabb tillgång till centrum och närområden. | Ensamma människor. Medelåldern för de boende är 47 år. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Område på landsbygden. 5 förskolor, 3 grundskolor, en gymnasieskola, 2 moderna gymnasieskolor, en specialiserad skola för utvecklingsstörda. Veckomarknad, gott om butiker, rekreationsområde, vattensporter, sportklubbar. Till centrum med buss 50 minuter. Den har en egen tågstation. | Barnfamiljer, pensionärer. Medelåldern för de boende är 45 år. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Trendigt område. Många gamla byggnader med vackra fasader och funktionella nybyggnader. Lägenheter av alla typer och storlekar. Inre hamn. Veckomarknader, många butiker, köpcentra, central teater, restauranger, återförsäljare, högteknologiska kasinon, kaféer, barer, museer. Lite grönska. | Unga par, ensamstående. Andelen utlänningar är 15 %. Medelåldern för de boende är 44 år. |
| Dellviertel | Populärt område. Mestadels nya byggnader. Flera förskolor, grundskolor, grundskola, gymnasieskolor. Kabaretteater, kulturhus, kaféer, pubar, lekplatser för barn. | Unga familjer, barnlösa unga par. |
| Duissern | Det finns många gamla byggnader, alléer och gröna gårdar. Stadsskog. Många hyresvillor och privata villor med välskötta trädgårdar. Flera förskolor, 2 grundskolor, universitetet i Duisburg-Essen, 2 botaniska trädgårdar, en djurpark, ett delfinarium. Bra kommunikationer, centrum kan nås på ett par minuter, till Düsseldorf på en timme. | Studenter, barnfamiljer, pensionärer. Medelåldern för de boende är 46 år. Befolkningen minskar hela tiden. |
| Hochfeld | Enkla hus och lägenheter. Massor av turkiska kaféer och butiker. Veckomarknad, många butiker, 2 parker, diskotek, restaurang, pub. Låga priser. | Migranter, ensamstående, studenter, låginkomstfamiljer. Andelen utlänningar är 37 %. |
| Kaßlerfeld | Standardbyggnader, gamla hus och funktionella nybyggnader. Du kan köpa ett billigt hus precis vid huvudvägen eller på en lugn sidogata. 3 förskolor, diskotek, stormarknader. Bra kommunikationer, till centrum - 10-15 minuter. | Unga med låga krav. Låginkomsttagare som inte vill ge upp fördelarna med stadskärnan. |
| Neudorf-Nord | Ett populärt område nära stadsskogen och Tysklands största idrottspark. Många boendealternativ. Det finns ett campus vid universitetet i Duisburg-Essen. Utmärkt infrastruktur, välutvecklade transportförbindelser. | Studenter, pensionärer. Medelåldern för de boende är 45 år. |
| Neudorf-Süd | Grönområde som gränsar till Wedau sportpark och stadsskog. Mestadels radhus och välbevarade gamla byggnader, samt funktionella flerbostadshus, nya strukturer och fina småhus. Rekreationsområde. Närheten till centrum. | Unga par, barnfamiljer, pensionärer. |
| Neuenkamp | I norr är stadsdelen ockuperad av en industrizon, bebyggelsen ligger i söder. Området är tillräckligt grönt. domineras av små privata hus, småhus, flerbostadshus med utsikt över landsbygden. 2 dagis, grundskola, flera butiker för vardagliga behov, restauranger, liten inomhuspool. | Barnlösa par, ensamstående, industriarbetare. |
| Wanheimerort | Massor av bostadsområden, motorväg, kommersiella och rekreationsområden. Många småhus med trädgårdar, flerbostadshus. Sportpark, skogsområde, 6 sjöar, stor skogskyrkogård. Marknad, många butiker, stormarknader, lågprisbutiker, 6 förskolor, 3 grundskolor, gymnasieskolor. Utmärkta transportförbindelser - du kan snabbt nå centrum, Düsseldorf och Dortmund. | Barnfamiljer, unga par, pensionärer. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Ett populärt område i ett lugnt skogsområde. Närhet till centrum och flera rekreationsområden. Dagis, sportpark, veckomarknad, sjö. Du når snabbt universitetet i Neudorf-Nord-området. | Studenter, familjer med förskolebarn, pensionärer. |
| Buchholz | Lugnt bostadsområde. Dagis, grund- och gymnasieskolor. Veckomarknad, rekreationspark. En utmärkt kombination av natur och urban infrastruktur. | Rika familjer och par. |
| Großenbaum | Ett trivsamt område med övervikt av småhus och hyresrätter med trädgård. Det finns radhus och prefabricerade hus. Sjöar, skogsmark för promenader, många affärer och kaféer. Dagis, 2 grundskolor, en grundskola, Yrkeshögskolan Nordrhein-Westfalen. Bra kommunikationer, till centrum - 10 minuter. | Studenter, barnfamiljer, unga par. |
| Huckingen | En populär plats att bo på tack vare sina många grönområden, utvecklad infrastruktur och utmärkta transportförbindelser. Det finns nya exploateringsområden med en- och tvåbostadshus. Här finns utvecklingscentret Infineon Technologies AG och skapandet av nya högteknologiska företag förväntas. Köpcentrum, St. Anna, 3 förskolor, grundskola, italiensk gourmetrestaurang, hotell, golfbana, många utomhusaktiviteter. | Barnfamiljer, företagare, teknikcenteranställda, pensionärer. Medelåldern för de boende är 45 år. |
| Hüttenheim | Området gränsar i väster till Rhen och industrianläggningar. Kristna kyrkor har omvandlats till ett köpcentrum och ett äldreboende, det finns 2 muslimska moskéer och en till kommer att byggas. Enkla hus dominerar. Hyran är låg. 3 dagis, butiker räcker. Transportförbindelser är acceptabla, till centrum 30 minuter. | Folk med en budget som inte har något emot att bo med utlänningar. 28 % är utlänningar. |
| Mündelheim (inkluderar Ehingen, Rheinheim, Serm och Holtum) | Lugnt och fridfullt område av bytyp. Många gamla och nya familjehus omgivna av åkrar och ängar. Bra transportförbindelser till Düsseldorfs flygplats - 15 minuter. Grundskola, 2 dagis. Gott om möjligheter till friluftsliv. | Familjer med förskolebarn, pensionärer. |
| Rahm | I öster delas området av en stor skogszon. Det finns en utvecklingszon. 3 förskolor, grundskola, gott om affärer och grönytor. Bekvämt att ta sig till Düsseldorf. Låg hyra och samtidigt närhet till centrum. | Pensionärer, anställda i låginkomstföretag. 5 % av utlänningarna. Medelåldern för de boende är 45 år. |
| Ungelsheim | Mestadels lugnt och grönt område, lika långt från stadens centrum, Düsseldorf och Krefeld. Det finns få fristående hus och flerbostadshus, mestadels radhus. I närheten finns ett rekreationsområde, det finns gott om affärer. | Pensionärer. Medelåldern för de boende är 50 år. |
| Wanheim-Angerhausen | Området har grönområden, men omges av industriväxter. Funktionella flerbostadshus, småhus, bostadskomplex. 5 förskolor, skolor för barn i alla åldrar. Veckomarknad, butiker, lågprisbutiker. Lekplatser, rekreationsområde, Rhenbanken. | Barnfamiljer, ensamma människor. |
| Wedau | "Garden City" - området ligger på 6 sjöar och andra rekreationsområden och ligger samtidigt nära centrum. Livskvaliteten är hög. Radhus, prefabricerade bostadsområden, hyresrätter och småhus, byvillor med stora trädgårdar. Sportpark, flera kanot- och roddbassänger, skog, rekreationsområde. 2 förskolor, grundskola, utmärkt infrastruktur, bra kommunikationer. | Barnfamiljer, pensionärer. Medelåldern för de boende är 48 år. |
Funktioner av kommersiella fastigheter
Faktum är att om en investerare bestämmer sig för att köpa fastigheter i Duisburg, är det tillrådligt att fokusera på bostadsfastigheter. När det finns en önskan att investera i kommersiella byggnader är det bättre att fokusera på områden i staden där infrastrukturen inte är alltför utvecklad, särskilt i norr. Men i vilket område du än väljer att öppna en institution som en restaurang eller ett kafé, bör du ta hänsyn till att Duisburg är en multinationell stad och många muslimer bor här. Det kommer mycket fler besökare om man tänker på halalmenyn och den orientaliska atmosfären i cateringen.
Turister kommer till Duisburg för att besöka den största hamnen, museer, en djurpark och för att besöka lokala festivaler. Det finns hotell i staden, och det råder ingen brist på platser, så det är osannolikt att öppnandet av ett hotell eller vandrarhem uppfyller investerarens förväntningar.
Som redan nämnts åldras befolkningen i Duisburg: unga par flyttar sällan hit för att bo. Enligt statistiken har staden 138,3 praktiserande läkare per 100 000 invånare, medan det tyska snittet är 230. Det tyder på att det snart kommer att bli brist på specialister för äldre. Investeraren skulle kunna investera i öppnandet av en ny klinik, vårdhem, pensionat.
Slutligen kommer den garanterade efterfrågan att åtnjutas av tjänsterna från studentvandrarhem, budgetkaféer, underhållningsanläggningar för ungdomar och kaféer. Men under förutsättning att sådana företag ligger i närheten av universiteten.
Genomsnittlig kostnad för bostäder och kommersiella fastigheter i staden
På Duisburgs fastighetsmarknad avser det överväldigande antalet bostadserbjudanden lägenheter och hus i lågprissegmentet. Det finns väldigt få lyxvillor och exklusiva lägenheter i staden; mer eller mindre bekväma och anmärkningsvärda hus ligger nära Rhen och nära vissa rekreationsområden i områden som inte har industrizoner. Men det finns också många en- eller tvåfamiljshus till salu, mestadels i södra delen av staden och på Rhens vänstra strand.
Även lägenheter belägna i ganska attraktiva lägen ingår i utbudet. Till exempel i Rumeln-Kaldenhausen kommer en rymlig trerumslägenhet på vinden på 90 m2 att kosta cirka 200 000 euro inklusive balkong.
I det populära bostadsområdet Baerl, i norra Duisburg, är sådana fastigheter inte ovanliga. Här är marknaden stor och diversifierad när det gäller olika typer av fastigheter. Oavsett om det är de övre eller nedre våningarna, trädgården, balkongen - i Baerls utvecklingsområde kommer även de mest krävande köpare att hitta det de letar efter. Samtidigt hålls priserna i intervallet från 170 000 till 400 000 euro, beroende på området för bostaden och några av dess funktioner.
Men de nya byggnaderna har redan bättre lägen. För trerumslägenheter på bottenvåningen med en yta på 100 m2 är priserna satta till 260 000 euro och trädgården ingår i priset.
En bit österut, i Buchholz, är utbudet mer blygsamt: en trerumslägenhet på 70 m2 är till salu för ett pris av 60 000 euro, även om de ligger i attraktiva lägen.
| Distrikt | Dynamisk efterfrågan på fastigheter (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (inkluderar Ehingen, Rheinheim, Serm och Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Kommersiella fastigheter i Duisburg kan säkert kallas billiga, även med hänsyn till de extra kostnaderna för notarieavgifter, skatter och mäklarprovisioner. Följande tabell hjälper dig att bekanta dig med de aktuella priserna för de mest populära kommersiella byggnaderna:
| Fastighetsobjekt | År byggt | Yta, m2) | Lönsamhet (%) | Absolut inkomst (EUR) | Kostnad (EUR) | Lägg till. kostnader (notarie, inköpsskatt, mäklarprovision) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Två hyreshus | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Kontorsbyggnad | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Portfölj av flerbostadshus | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Investeringsmark | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Priser för lägenheter i olika storlekar
Här är 2 tabeller - den första hjälper dig att få en uppfattning om den genomsnittliga kostnaden för en kvadratmeter lägenhetsyta i Duisburg, delstaten Nordrhein-Westfalen och i Tyskland som helhet, och informationen från den andra Tabellen hjälper dig att förstå dynamiken i kostnaden för lägenheter för perioden 2021 till 2021:
Följande tabell innehåller information om till vilket pris du kan köpa en lägenhet i Duisburg, beroende på vilket område av staden som kommer att väljas:
Priser för enskilda bostadshus i olika storlekar
Följande två tabeller hjälper dig att bedöma möjligheterna att köpa ett enskilt bostadshus i Duisburg: informationen från den första tabellen kommer att berätta om den genomsnittliga kostnaden för hus i Duisburg, Nordrhein-Westfalen och Tyskland från och med 2021, och informationen från den andra tabellen hjälper till att bilda en uppfattning om förändringen av pengar till privata byggnader från 2021 till 2021:
De nuvarande genomsnittliga priserna för en kvadratmeter av området för ett privat hus i vissa distrikt i Duisburg återspeglas i tabellen nedan:
Följande tabell visar de genomsnittliga marknadspriserna för småhus i Duisburg efter stadsdel:
| Distrikt | Huspriser (EUR) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (inkluderar Ehingen, Rheinheim, Serm och Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Nedan är de aktuella priserna för 1 m2 bostadsrättsyta i distrikten Duisburg, där de för närvarande säljs:
| Distrikt | Bostadsrättspriser (EUR/m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (inkluderar Ehingen, Rheinheim, Serm och Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Hyrespriser för bostads- och kommersiella fastigheter per stadsdel
Hög arbetslöshet, en åldrande befolkning, en krympande befolkning, en stor andel sociala bostäder för låginkomstfamiljer och migranter – dessa omständigheter påverkade inte den lokala fastighetsmarknaden på bästa sätt. Hyrespriserna har sjunkit länge och idag kan du hyra en lägenhet ganska billigt även på attraktiva lägen i Duisburg.
Det kommer att vara olönsamt att hyra bostäder för efterföljande andrahandsuthyrning: det finns tillräckligt med erbjudanden på marknaden, myndigheterna blir till och med av med tomma flerbostadshus.
När det gäller uthyrning av kommersiella fastigheter kan hyresvärdarnas priser också beskrivas som blygsamma. Men att försöka tjäna pengar på andrahandsuthyrning är inte värt det - många anläggningar är stängda på grund av brist på besökare för att nå nivån av självförsörjning. Enkelt uttryckt kan företagare lätt hitta lämpliga lokaler utan att betala för mycket till ägaren.
De aktuella hyrespriserna för vissa typer av kommersiella fastigheter finns i tabellen nedan:
| Kommersiella fastigheter | Yta, m2) | Kostnad för 1 m 2 (euro) | Total kostnad (EUR) |
|---|---|---|---|
| Kontorsbyggnad | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Kontorsutrymme | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Logistiskt lager | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Butiksyta på 1:a våningen i byggnaden | 160 | 4.50 | 720 |
| Café med bord på gatan | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Bar | 140 | 5.72 | 800 |
| En restaurang | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini Hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Mark (kommunikation) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Vinlager med exakt försäljning | 240 | 4.38 | 1.050 |
Priser för att hyra lägenheter i olika storlekar
Efterfrågan på hyresbostäder i Duisburg är jämförbar med genomsnittet för Förbundsrepubliken Tyskland - från datumet för offentliggörandet av meddelandet om uthyrning av en lägenhet till undertecknandet av ett kontrakt med en hyresgäst tar det i genomsnitt 14 dagar här. Som jämförelse, i Berlin, söks de som vill hyra en lägenhet på 10 dagar och i Freiburg - på 6 dagar.
Invånare i Duisburg spenderar i genomsnitt 14,1 % av sina månadsinkomster på att hyra en lägenhet, om vi inte tar hänsyn till kostnaden för elräkningar och andra kostnader för att underhålla en bostad. För att betala för tjänster för bortskaffande av hushållsavfall, varmt och kallt vatten, luftkonditionering, värme och elektricitet avsätter invånarna dessutom cirka 170 euro per månad.
Var uppmärksam på tabellerna nedan. Den första innehåller information om den genomsnittliga hyreskostnaden för lägenheter i Duisburg (som jämförelse angav vi också de genomsnittliga priserna för delstaten Nordrhein-Westfalen och Tyskland), och den andra tabellen återspeglar information om förändringen i hyreskostnaden lägenheter för 2011-2017:
Tabellen nedan ger information om den genomsnittliga kostnaden för att hyra lägenheter i vissa områden i Duisburg:
Hyrespriser för privata hus
De genomsnittliga hyrespriserna för privata bostadshus på 100 m2, 150 m2 och 200 m2 i Duisburg, Nordrhein-Westfalen och Förbundsrepubliken Tyskland visas i den första tabellen som du ser nedan. Och den andra tabellen återspeglar dynamiken i priserna för att hyra hus för 2011-2017:
Slutsats
Duisburg har idag ett stort utbud av småhus. Höga arbetslöshetssiffror har drivit ner fastighetsvärdena i lägre prissegment i många år. Nuvarande tillgängliga bostäder i många områden, särskilt norr om hamnen, kommer snart att rivas och moderniseras - nya parkeringsplatser kommer att rustas, en lovande verksamhet planeras, myndigheterna rapporterar också om förbättring av offentliga platser.
I södra Duisburg, i Rheinhausen, är stadsstrukturen mer som en by. moderna småhus är utspridda, men här och där växer kontrasterande radhusområden från efterkrigstiden fram i behov av upprustning.
Och i den norra delen av staden, i Baerle och Walsum, finns en liknande stadsstruktur nära rekreationsområden och offentliga platser.
Generellt finns det en tendens till att antalet stora bostadsområden i Duisburg minskar, vilket bör bidra till en ökad levnadsstandard, främst på grund av aktiv gröngöring av gatorna och en väl utbyggd infrastruktur.
Potentiella köpare bör överväga fastighetsalternativ som har ett långsiktigt perspektiv och noggrant bedöma området – en förståelse för vilket läge och vilka fastigheter som kommer att fortsätta fungera bra och ge hyresgästerna ett bra liv.
Så under analysen av investeringsattraktionskraften för bostäder och kommersiella fastigheter i Duisburg hittades följande negativa faktorer:
- Stadens ständigt minskande befolkning. Medelåldern för invånarna i Duisburg är 40-45 år och i vissa områden - 50 år.
- Underutvecklad infrastruktur i vissa delar av staden.
- Låg levnadsstandard för lokalbefolkningen.
- Extremt hög arbetslöshet.
- Låg betalningsförmåga hos befolkningen.
- Ett litet antal grönområden, bortskämda av industriobjekt som är synliga från överallt.
De positiva punkterna för att köpa en fastighet i Duisburg är:
- Myndigheternas ständiga arbete för att förbättra befolkningens livskvalitet, aktivt byggande av utvecklingszoner, grönare gator, byggande av ljudbarriärer mellan fabriker och bostadskomplex och en ökning av antalet parkeringsplatser och rekreationsområden.
- Närvaron av ett universitet, klinik.
- Utvecklade transportförbindelser, närhet till Düsseldorf.
- Närvaron av många operativa industriföretag, tjänsteföretag, fabriker, högteknologiska industrier. Stadens ekonomi kan kallas stabil tack vare den lokala floden och hamnen.
- Låga hyrespriser, låga kostnader för lägenheter och hus - nuvarande fastighetspriser i Duisburg tillåter nybörjare med litet kapital att köpa objekt.
Låt oss också komma ihåg de viktigaste indikatorerna som bör vägledas av när man bedömer stadens fastighetsmarknad:
| Genomsnittligt hyrespris | 5,30 euro/m2 |
| Genomsnittligt bostadsvärde | 243 000 euro |
| Genomsnittlig kostnad för en bostadsrätt | 1 050 euro / m2 |
| Genomsnittlig kostnad på 1 m 2 av en lägenhets yta (30 m 2) | 1389 euro |
| Dynamik för fastighetspriser i jämförelse med föregående år (2017) | 0.019 |
