Det speciella med den spanska fastighetsmarknaden är närvaron av ett speciellt segment som kontrolleras av lokala finansinstitut. Det rör sig om förverkade och intecknade fastighetsobjekt som tagits i beslag hos icke-betalare som en skuldåterbetalning. Köp av sådana bostäder anses vara den mest lönsamma investeringen av pengar. Hur man köper fastighet från en bank i Spanien kommer vi att överväga nedan.
Vad är spansk inteckning
Som nämnts ovan är fast egendom från en bank säkerhet, beslagtagen från gäldenärer på lån för att täcka skuldförpliktelser. Var kom ett sådant segment ifrån på marknaden? Faktum är att byggsektorn i landet under tiden före krisen utvecklades i snabb takt. Spanska bostäder efterfrågades, ett stort antal köp- och försäljningstransaktioner genomfördes varje dag och många hypotekslån utfärdades.
Krisens vågor som täckte Europeiska unionen ledde till kollapsen av finansmarknaderna, en ökning av antalet arbetslösa medborgare, vilket innebar en ökning av antalet försummelser av lån. Som kompensation för förlusterna började bankerna ta säkerheter från låntagare och sälja dem till en reducerad kostnad. Eftersom det fanns många gäldenärer bidrog antalet beslagtagna föremål till att ett helt marknadssegment skapades.
För närvarande säljs inte bara lägenheter på andrahandsmarknaden, utan också nya lägenheter, eftersom många lån utfärdades för bostadskomplex under uppbyggnad.
De flesta spanska banker har redan en egen fastighetsavdelning i bemanningstabellen, som behandlar försäljningen av den beslagtagna egendomen.
Artikeln "Köp fastigheter i Spanien" hjälper dig att i detalj studera förfarandet för att köpa bostäder i detta land och inte bara från banker.
För- och nackdelar med intecknad fastighet i Spanien
Innan du köper intecknad fastighet bör du väga alla för- och nackdelar med en sådan transaktion. Låt oss notera fördelarna med ett sådant köp:
- Minskad kostnad för objekt. Sådan fastighet säljs till en rabatt på 30-40% från det ursprungliga priset. Ibland når rabatten 80%.
- Finansiering av majoriteten av banker för förvärv av intecknad fastighet, det vill säga registrering av ett hypotekslån till köparen. På grund av detta säljer finansinstitutet inte bara de arresterade lägenheterna, utan ger också full återbetalning i händelse av utebliven betalning, eftersom kostnaden för sådana bostäder kommer att öka avsevärt om några år.
- Förhandlingsmöjlighet. Trots att säljaren är en kreditorganisation var det ingen som avbröt förhandlingen för kostnadsminskning. Det blir möjligt att köpa bostäder till en låg kostnad, även med hänsyn till behovet av reparationer. Som regel är de initiala priserna som publiceras något högre än de som banken är redo att sälja fastigheten till.
Det är viktigt att vara medveten om nackdelarna med ett sådant förvärv. En bedömning av de befintliga nackdelarna gör att du kan avgöra om det överhuvudtaget är värt att engagera sig i bankfastigheter. De negativa aspekterna av transaktionen inkluderar följande:
- Nästan alla bankfastigheter kräver renovering, oftast kapital efterbehandling. Detta är en av anledningarna till de sänkta bostadskostnaderna.
- Ofta innebär 100% finansiering av köpet från banken en höjning av låneräntan.
- Att sälja fastigheter på en inteckning är banken redo för en affär endast under förutsättning att kunden får ett lån inom sina väggar, även om förhållandena i ett annat kreditinstitut kan vara mer lönsamma.
- Den nya ägaren kommer att få stå för de befintliga skulderna på elräkningar. När pantföremålet tas i beslag ska alla personliga konton sägas upp, men i praktiken är det inte alltid så.
- Möjligheten att köpa fastigheter endast med bibehållen juridisk status. Om det till exempel är en lägenhet kan den endast användas som bostadsyta. För att inte hamna i en enda röra, under transaktionen, bör du noggrant studera villkoren i köp- och försäljningsavtalet.
Vad du behöver vara uppmärksam på
Innan du köper en lägenhet från en bank, rekommenderas det att ta reda på:
- Överensstämmer det tekniska skicket för lokalerna med statliga standarder?
- Finns det en skuld på elräkningar.
- Kvaliteten på de tillhandahållna verktygen, befintliga problem med vattenförsörjning, el, etc.
- Gick den tidigare ägaren in i tvister angående om- eller ombyggnad av bostäder. Har sådana tvister förekommit bör det klargöras om de är fullbordade, till vems fördel. Faktum är att när man köper ett bostadsutrymme måste den nya ägaren ta itu med alla befintliga meningsskiljaktigheter med statliga myndigheter.
Var kan man köpa egendom med säkerhet
Det finns flera sätt att söka efter intecknad fastighet. Först och främst bör du kontakta fastighetsbyrån direkt eller gå in på dess hemsida. Men förutom byråportaler i Spanien finns det resurser där det inte finns någon länk till ett specifikt fastighetskontor. De visar föremål från storstadslägenheter till hus på ön Gran Canaria. Det finns även annonser från privatpersoner.
Bland de populära webbplatserna är:
- www.idealista.com - det finns det största antalet erbjudanden;
- www.fotocasa.es är den näst mest populära webbplatsen för fastighetssökning;
- www.habitaclia.com - efterfrågad bland katalaner, eftersom de flesta av annonserna som presenteras är från Barcelona, Girona och Tarragona.
Bankfastigheter kan dock inte hittas överallt. För att se alla erbjudanden från finansinstitut, bör du hänvisa till bankernas webbplatser. Här är några av dem:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Populär,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ваnkinter.
Du kan också kontakta bankkontoret där du kan få råd om de belånade fastighetsobjekt som finns på marknaden.
Förfarande för köp av intecknad fastighet
Förfarandet för att köpa intecknad fastighet i Spanien består av följande steg:
- Sök efter ett lämpligt objekt.
- Öppna ett bankkonto.
- Bokning av vald lägenhet. Eftersom objektet måste tas bort från försäljning så att det inte beaktas av andra köpare ska en deposition på 5-10 % av bostadskostnaden betalas. Detta belopp återbetalas inte vid beslut om att avbryta transaktionen.
- Ingående av ett preliminärt köpe- och försäljningsavtal. Avtalet fungerar som en garanti för att transaktionen kommer att ske inom ramen för träffade överenskommelser.
- Få N.I.E. - identifikationsnummer för en utlänning. Ingen affär i Spanien är möjlig utan den. Det krävs inte bara att köpa en lägenhet, utan också att köpa ett fordon. Numret kan du få på polisstationen på köpstället för fastigheten. Ansökan om tilldelning av N.I.E. lämnas in personligen och en förvaltare kan också få handlingen. Om sökanden är gift är det bättre att utfärda N.I.E. till båda makarna samtidigt. Registreringsproceduren tar 2-14 dagar.
- Vid användning av lånade medel utfärdas ett bolån.
- I avsaknad av ett lån kan du omedelbart fortsätta med attesteringen av transaktionen. Notarien förbereder köpekontraktet och kontrollerar föremålets rättsliga renhet. Detta tar vanligtvis 1-3 dagar, men vid köp av en fastighet under uppförande kan löptiden höjas.
- Undertecknandet av köpebrevet. Parterna i transaktionen är köparen och banken som säljare. Allt ska ske i närvaro av en notarie. Om köpet görs med dina egna medel sker full betalning i detta skede. Affären är stängd i euro.
- Inskrivning i fastighetsregistret. Detta måste göras inom den första månaden efter köpet. För att registrera dig behöver du:
- ansöka till det spanska fastighetsregistret (Registro de Propiedad);
- fyll i ett speciellt formulär;
- betala avgiften för registreringsåtgärderna (cirka 2% av fastighetens värde);
- lämna in ett betalningskvitto till Registro de Propiedad.
Processen tar ungefär en timme. Efter det, inom en månad, utfärdas ägaren av fastigheten en Nota Simple - ett dokument som bekräftar ägandet.
Förfarandet för att köpa ett kommersiellt fastighetsobjekt är något annorlunda. Du kan läsa mer om det i artikeln "Kommersiell fastighet i Spanien".
Paket med dokument
I varje steg av transaktionen kommer en viss uppsättning dokument att krävas. Så för att få N.I.E behöver du:
- ett frågeformulär i två exemplar (utfärdat av polisen);
- två fotografier som mäter 3 x 4 cm;
- kopior av alla sidor i det utländska passet (ett giltigt visum krävs);
- en kopia av det preliminära försäljningsavtalet;
- ett dokument som bekräftar betalningen av depositionen;
- bankcertifikat på närvaron av ett löpande konto, som lagrar pengar för köpet.
Notarien behöver:
- köparens pass;
- I.E för köparen;
- preliminärt avtal;
- bankuppgifter som säljare.
När du ansöker till det spanska fastighetsregistret måste du lämna in:
- pass;
- undertecknat försäljningskontrakt;
- en ansökan som kan utfärdas på plats;
- skattekvitto.
Vid registrering av bolån blir dokumentpaketet större.
Fastighetspriser
Priserna för bolån beror på ett antal faktorer: om huset ligger vid kusten, om infrastrukturen är utvecklad, om objektet är lämpligt att bo. Dessutom beaktas lokaliseringsregionen. Som regel finns det inte många pantsatta fastigheter i turistområden och det är dyrare.
Till exempel är den genomsnittliga kostnaden för en ettrumslägenhet på Teneriffa € 210 000, en trerumslägenhet är € 390 000. I Barcelona kommer en 1-rumslägenhet att kosta € 110 000 i genomsnitt, en 2-rumslägenhet - € 138 000, en 3-rumslägenhet - € 192 000. Madridbostäder liknande i yta (35-40 m2) kostar € 100 000, 120 000 respektive 180 000 €. Torrevieja anses vara en av de billigaste spanska distrikten. Där kommer sådana lägenheter att kosta 65 000 €, 75 000 och 90 000 €.
I semesterorten Palma de Mallorca kommer kostnaden för en 1-rumslägenhet i genomsnitt € 115 000, en 2-rumslägenhet - € 180 000. En villa kommer att behöva betala cirka € 1 miljon Dyra fastigheter på Ibiza. Till exempel kommer en 3-rumslägenhet att kosta i genomsnitt 750-800 tusen.
Men semesterorten Alicante erbjuder ganska sparsamma priser. Ettrumsbostäder kan köpas här för 120 000, och tvårumslägenheter - för 140-150 000. Du kan i detalj studera alternativen för att köpa ett hem i spanska orter genom att läsa artikeln "Fastigheter i Spanien vid havet."
Fastighetsskatt i Spanien
Man bör komma ihåg att förvärvet av spanska fastigheter åtföljs av betalning av skatter. Det gäller invånare i landet och utlänningar. Dessutom båda parter i transaktionen överföra avgifter till statskassan - både köparen och säljaren. Säkerhetsställda fastigheter var inget undantag.
Först och främst ska köparen betala moms, men det gäller endast anskaffning av nya objekt. Skattesatsen är för närvarande 10%.
Vid köp av bostad på andrahandsmarknaden betalar köparen skatt vid överlåtelse av äganderätten. Detta ska göras inom en månad efter undertecknandet av handlingen, annars kommer fastigheten inte att registreras i Fastighetsregistret.
År 2021 varierar skattesatsen från 6 till 10 % och beror på region.
Säljaren är skyldig att betala personlig inkomstskatt och markvinstskatt. Ämnet behandlas mer i detalj i artikeln "Fastighetsskatt i Spanien".
Försäljning av spanska intecknade fastigheter
Ett viktigt steg vid försäljning av fastighet är att fastställa objektets marknadsvärde. För detta beställer och bekostar säljaren en professionell värdering av lägenhet, lägenhet eller villa. Sedan kan du starta aktiviteter för att hitta en potentiell köpare.
Endast den direkta ägaren eller en förvaltare har rätt att sälja fastigheter. Fullmakten för transaktionen ska vara attesterad av en notarie.
Efter att en köpare hittats upprättas ett preliminärt köpekontrakt och ett depositionsavtal. Försäljning av fastighet som det finns en belastning på är omöjlig, den måste bort. Du hittar mer användbar information i publikationen "Hur man säljer fastigheter i Spanien".
FAQ
Är det sant att intecknad fastighet i Spanien kräver större reparationer?
Detta kan naturligtvis inte sägas om alla föremål, men de flesta lägenheter och hus som tillhör vanliga medborgare är i ett bedrövligt skick. Detta är en av anledningarna till nedgången i marknadsvärdet. Till exempel i semesterorten Blanes kan du köpa en lägenhet med två sovrum för 130 000 €, medan bostäder i utmärkt skick kostar 250 000 €.
Kan jag få uppehållstillstånd vid köp av fastighet?
Denna fråga oroar många utlänningar, eftersom ett uppehållstillstånd är det första steget mot att få ett permanent uppehållstillstånd i Spanien. Svaret är ja, men ett uppehållstillstånd kan endast fås vid köp av fastigheter värda en halv miljon euro. Samtidigt kommer inte bara ägaren utan även hans familj att ha rätt till tillfällig uppehållstillstånd.
Går det att pruta med banken när man köper en bolånelägenhet?
Det är möjligt att sänka fastighetspriserna efter överenskommelse. Inledningsvis blåser finansinstitutet upp värdet bara för att förhandla. Dessutom är banken intresserad av en snabb försäljning av objektet. Köparens uthållighet kommer att tillåta att köpa bostäder, till exempel i Benidorm, det vill säga på den första sjölinjen, för mindre än € 200 tusen.
Slutsatser
Under de senaste åren har försäljningen av belånade lägenheter blivit ett separat segment av fastighetsmarknaden. Många banker har infört fastighetsstrukturer i sin stat, eftersom efterfrågan på sådan egendom är extremt hög, särskilt bland utlänningar. Vem vill inte köpa ett hus någonstans i Valencia med 30-40% rabatt på priset?
Att köpa säkerheter är inte en lätt, men ganska genomförbar uppgift. Det viktigaste är tillgången till den nödvändiga mängden och tiden för proceduren.
