Att köpa ett hem utomlands är en viktig händelse i varje investerares liv. Men efter att affären har slutförts kommer den nya ägarens krångel inte att minska. Tvärtom, från och med nu måste han ta hand om sitt köp, med hänsyn till lokala lagar och förordningar. Här är det praktiskt att ha ett personligt ombud på plats, som räddar dig från besväret med att ta över fastigheten och hjälper dig att få ut det mesta av att hyra ut den till hyresgäster. Den som tänker köpa en viss mängd kvadratmeter här behöver studera de principer som fastighetsförvaltningen i Tyskland bygger på.
Trust management: vad döljer sig bakom konceptet
En term som "tillit" används i vissa kretsar i de flesta länder i världen. I vilket fall som helst kommer lagstiftningen i utvecklade länder säkerligen att fungera med det när det gäller att överföra en del av rättigheterna för ägaren av fast egendom till en annan person. Oftast gäller omfattningen av dessa rättigheter för alla handlingar med den, med undantag för överlåtelseförfarandet. Den auktoriserade personen är inte utrustad med sådana befogenheter.
Behovet av förvaltning uppstår på grund av att en utländsk medborgare inte kan vistas i det land där hans hus ligger hela tiden. I alla fall, i den tyska staten, ger det faktum att ägandet inträder ingen möjlighet att få uppehållstillstånd. Ja, det kännetecknar ägaren från den fördelaktiga sidan, men ger inte hemvist.
Medan de vistas i sitt hemland kommer den lyckliga ägaren av utländska fastigheter inte att kunna hålla reda på betalningen av elräkningar i rätt tid, betalningen av medel till hyreskontot av hyresgäster och övervaka den noggranna hanteringen av lägenheten som en hel. Allt detta görs av den officiella representanten.
Således måste det betrodda företaget:
- föra korrespondens med alla parter relaterade till bostadsobjektet - hyresgäster, ägare, verktyg, lokala verkställande organ;
- utföra alla relaterade betalningar, övervaka betalningar enligt hyresavtalet;
- tillhandahålla en rapport till ägaren om alla finansiella transaktioner;
- acceptera klagomål från hyresgäster;
- ta emot e-post;
- för att säkerställa reparation av lokalerna (betalning för material och arbete betalas separat);
- leta efter nya hyresgäster vid behov.
Av detta följer att en auktoriserad företrädare behandlar alla tekniska och ekonomiska frågor som rör förvaltningen av fastigheter, vilket ägaren själv skulle göra om han hade möjlighet att ständigt befinna sig på samma territorium med sin egendom.
Vad du ska tänka på när du väljer en vara att köpa
Om 2021 markeras för dig med köp av utländska fastigheter, glöm inte att en framgångsrik transaktion kan övervägas inte bara när något till ett bra pris dyker upp för dig. I de flesta fall spelar själva föremålet roll. Innan du bestämmer dig för något, överväg följande egenskaper:
- platsen för huset eller lägenheten. I storstäder i Tyskland är det mycket svårt att skaffa outtagna bostäder. Vad du än bestämmer dig för att förvärva i städer som Berlin eller München, kan du alltid hyra denna bostad. Detsamma kan inte sägas om landsbygden.
- konstruktionens kvalitet. Trots att allt i det här landet är så bra är sannolikheten att ta sig till en förfallen eller lågkvalitativ anläggning väldigt stor. Det betyder att du måste ta reda på allt om ditt köp: byggdatum, information om de använda materialen, om möjligt, husets infrastruktur, fasaden och andra tekniska egenskaper. Var särskilt uppmärksam på taket, värmen, väggarna. Ange hur länge sedan de senaste reparationerna utfördes, vilka ändringar som utfördes efter bygget. Kanske var de bärande väggarna påverkade eller så var golvet isolerat;
- överensstämmelse med det begärda värdet med marknaden i den givna regionen. Mycket ofta är det överskattat, vilket är ett personligt infall från de tidigare ägarna;
- studera noggrant slutsatserna från mötena för ägarna av lokalerna. Ibland kan de innehålla mycket användbar information;
- analysera elräkningar. Det spelar roll hur regelbundet de sattes in, om de var överdebiterade. Om ett sådant faktum ägde rum, måste du ta reda på varför. Det kan visa sig att de tidigare ägarna befinner sig i ett rättsligt förfarande i denna fråga;
- klargöra hur många som äger fastigheten vid tidpunkten för försäljningen.
Innan affärens dag ska du inte ha det minsta tvivel om ditt köp.
Vilket ansvar tilldelas förvaltningsbolaget
Huvudmålet för köparen som investerare är att få ut det mesta av sitt köp. Det är ganska logiskt att jag skulle vilja hitta hyresgäster som regelbundet skulle betala hyran, noggrant använda fastigheten som anförtrotts dem och inte störa hyresvärden i alla möjliga mindre frågor. I detta avseende kommer det att vara viktigt att förstå exakt vilka uppgifter du kan anförtro till din representant i Tyskland.
Kommersiella aspekter
Låt oss först ta itu med de kommersiella nyanserna som mellanhanden tar på sig:
- Öppna ett bankkonto. Ibland tillåter huvudmannen användningen av ett befintligt konto, på vilket förvaltningsbolaget kommer att kunna utföra alla transaktioner online. Samtidigt förvaltar förvaltaren endast hyreskontot, utan att få rätt att använda de medel som erhållits för det för eget behov.
- Kontroll av mottagande av betalningar för hyra.
- Skicka larm till hyresgäster om de inte har betalat sitt boende i tid.
- Betalning av alla löpande utgifter: skatter, lån, olika tjänster. Betalningar görs från hyreskontot, om alla nödvändiga dokument och pengar finns tillgängliga.
- Genomförande av den årliga omräkningen av förbrukningen av verktyg i auktoriserade organisationer - vatten, gas, värme, el.
- Årlig avstämning av driftskostnader med hyresgäster.
- Tillhandahåller rapporter om alla betalningar.
- Spårning av kvitton och förvaring av panter till betalningen för boendefond.
- Att lämna rapporter till fastighetsägaren om det har skett några ändringar i fakturan.
- Årsrapport till hyresvärden om rörelsen av medel på hyreskontot.
Lösning av tekniska problem
Förutom ekonomiska frågor, antar förvaltningsbolaget lösningen av alla tekniska frågor som oundvikligen måste ställas inför när man hanterar byggnader och strukturer. I synnerhet kan ägaren räkna med hjälp i följande:
- Organisering och genomförande av reparationsarbeten i olika riktningar, både planerade och oplanerade. Det kan vara en uppdatering av föråldrade eller utslitna kommunikationssystem eller delar av själva byggnaden. Detta inkluderar även reparationer som behövdes till följd av en nödsituation.
- Vidta nödvändiga åtgärder för att spara och optimera förbrukade resurser.
Denna lista över ansvarsområden är inte komplett. Det kommer att bero på fastighetsägarens personliga krav och på objektets egenskaper.
Juridiska och representativa frågor
Den svåraste kan betraktas som den juridiska sfären, som påverkar förhållandet till ett främmande lands lagar. Utan rätt kunskap, erfarenhet och behärskning av det tyska språket kan ägaren av ett bostads- eller kommersiellt utrymme hamna i en ganska ofördelaktig situation för sig själv.När allt kommer omkring kan lagstiftningen i Förbundsrepubliken Tyskland ha många fallgropar, som bara kan kringgås av en person som är väl medveten om dem. Så i juridiska termer måste förvaltningsbolaget ta itu med följande punkter:
- Representera ägarens intressen i alla statliga organ och andra strukturer som är relaterade till frågan om ägande av fastigheter.
- Förhandla med tredje part och hyresgäster för att optimera fastighetsförvaltningen
- Informera hyresgäster om hyreshöjningen efter överenskommelse med ägaren.
- Ingå och säga upp hyresavtal för bostadsägarens räkning.
- Föra korrespondens och lagra all korrespondens angående det anförtrodda objektet. Ge ägaren kopior av mottagna brev och meddelanden.
- Arbeta med försäkringsgivare om försäkringshändelser inträffar.
- Interagera med advokater när deras ingripande krävs.
Denna lista är inte heller slutgiltig. Den fullständiga listan kommer att bero på byggnadens egenskaper och dess skick.
Hur du ser till att du litar på din fastighet till proffs
Med tanke på vikten av frågor som kommer att behöva anförtros till utomstående är det logiskt att anta att fastighetsägarens huvudsakliga angelägenhet är det korrekta valet av förvaltningsbolaget. Och här är det viktigt att komma ihåg några punkter:
- i de flesta fall tillhandahålls fastighetsförvaltningstjänsten av den fastighetsbyrå som du gör köpet genom. Detta är en av eftermarknadstjänsterna som tillhandahålls av återförsäljare.
- om vi talar om en byggnad som är avsedd för näringsverksamhet, det vill säga om kommersiella fastigheter, så tar som regel ägaren själv ansvaret för att förvalta den. Det är mer lönsamt, billigare och mer pålitligt. Om det ändå är nödvändigt att anlita en pålitlig person, har ägaren i detta fall rätt att självständigt bestämma vem han ska ge företräde.
- vid köp av lägenhet är det lite annorlunda. Detta beror på att endast en del av byggnaden förvärvas. Därför kommer det att vara möjligt att påverka valet av förvaltare endast indirekt. Det avgörs vanligtvis genom omröstning på en bolagsstämma.
Så hur får du din egendom i trygga händer? En sak är säker - du behöver en organisation med ett utmärkt rykte. Ange först och främst hur många objekt som redan är under vård av den förmedlare du är intresserad av.
För att säkerställa att din fastighet hamnar i händerna på proffsen, be dem om kontakterna till de kunder de redan gör affärer med.
Var särskilt uppmärksam på kostnaderna för att betala för en mellanhands tjänster. Det bör inte skilja sig alltför mycket från vad som för närvarande finns på den tyska marknaden. För att göra detta, övervaka situationen och ta reda på hur mycket andra företag utvärderar deras arbete.
En annan aspekt är villkoren i kontraktet. Företag som inte utför sina uppgifter alltför samvetsgrant tenderar att skriva under ett dokument utan rätt att säga upp förhållandet. Den här typen av följeslagare är definitivt inte för dig.
Ge företräde till dem som tillåter uppsägning av kontraktet inom en månad. I det här fallet kommer företaget att vara intresserade av att behålla dig. Men om avtalet ingås under en längre tid riskerar ingen att få sparken för dåligt arbete och man får bara nya problem istället för att lösa dem.
Gör dig besväret att ta reda på exakt vad företaget gör. Så, säg, i Bayern finns det cirka 80 kontor som tillhandahåller tjänster inom detta område. Men de flesta av dem utför flera riktningar, samtidigt som de arbetar med fastigheter, turism och biluthyrning.
För en utländsk investerare är ett företag med en snäv specialisering mer lämpligt. Detta är en garanti för att hon är mer bekant med marknaden du är intresserad av.
Och en annan viktig punkt är deltagandet av din valda mellanhand i specialiserade organisationer, nämligen Association of Management Firms och Society for Protection of Consumer Rights.
Resultat
Vid köp av fastighet utomlands, var beredd på att du kommer att behöva en förmedlare som tar hand om föremålet för ditt köp. I Tyskland tillhandahålls en sådan tjänst av förvaltningsbolag. Men innan du sluter ett avtal med en av dem, ta hänsyn till följande punkter:
- en professionell medlare tar hand om alla aktuella uppgifter - juridiska, tekniska, ekonomiska;
- den auktoriserade personen, enligt det undertecknade avtalet, får rätten att lösa alla frågor på ägarens vägnar, utom för överlåtelse av egendom;
- När du väljer specialister, be dem att ge rekommendationer, studera historien om deras arbete, se till att de är medlemmar i specialiserade föreningar.
Men om du självständigt kan välja vem du ska anförtro ditt köp beror på typen av objekt och din andel av ägandet i det.
