Mot bakgrund av ekonomisk tillväxt blir mark i Polen ett alltmer attraktivt investeringsinstrument. Efterfrågan på tomter växer för varje år, vilket på motsvarande sätt återspeglas i deras pris - den årliga tillväxttakten når 3-5%, justerat för regionen. Bland de aktiva investerarna finns medborgare i Ryssland, Ukraina, Vitryssland och andra länder som har en gemensam gräns mot Polen. För dem föreskriver lagstiftningen i Republiken Polen några nyanser vid köp av mark, som vi föreslår att bo mer i detalj på. Men låt oss börja med fördelarna.
Varför ska du köpa mark i Polen
Efterfrågan på polska fastigheter, särskilt för tomter, har ökat avsevärt i mitten av 2000-talet efter att Republiken Polen gick med i Europeiska unionen och Schengenområdet. Landets ekonomi har märkbart ökat sedan dess, vilket avsevärt påverkade fastighetskostnaderna: i semesterortsområdet har priserna ökat med 50-70% under de senaste 10 åren, och jordbruksmark i vissa områden har i allmänhet lagt till 200% i pris . Dessutom är deras årliga pristillväxt 10-15%.
Det är också intressant att företrädarna för OSS visar det största intresset för de polska länderna. Till exempel, 2021, köpte utlänningar kollektivt nästan 460 hektar mark i Polen, och det mesta av marken förvärvades av ukrainare, vitryssar, tyskar och ryssar, vilket visade intresse för tomter inte bara för bostäder utan också för kommersiell utveckling.
Sedan 2021 har utlänningar fått fler möjligheter: 01.05. 2021 löpte ut ett moratorium för försäljning av jordbruksmark till medborgare i andra stater.
Upphävandet av moratoriet lockade investerare utanför landet, vilket resulterade i att volymen mark som de förvärvade 2021 ökade till 3 200 hektar.
Uppenbarligen ökar attraktiviteten för tomter i Polen från år till år, och med hänsyn till den växande efterfrågan blir mark ett av de mest lönsamma investeringsinstrumenten. Dessutom lyfter investerare fram ett antal uppenbara fördelar med att köpa mark i Republiken Polen, nämligen:
- lojalitet mot icke-invånare - efter att ha uppfyllt alla villkor som anges i lagen kan utlänningar fritt förvärva tomter i obegränsade volymer;
- relativt låga priser i jämförelse med kostnaden för tilldelningar i andra europeiska länder och till och med stora städer i OSS;
- hög investeringsattraktionskraft: den ökande efterfrågan på mark höjer priset, vilket inte bara gör det möjligt att spara de investerade medlen, utan också att öka dem endast genom att höja priset;
- möjligheten att öppna ditt eget företag i Polen;
- möjligheten att förvärva marktillgångar för olika ändamål, bland annat för jordbruk och även skogsmark.
Hur man hittar en tomt att köpa
Med tanke på den höga efterfrågan på polsk mark är det inte så lätt för utlänningar att hitta en ledig tomt att köpa. För att hitta ett lämpligt föremål är det viktigt att använda alla möjliga kanaler, som det inte finns så många av.
Det enklaste sättet att hitta och köpa mark i Polen är genom:
- mäklare, privat mäklare eller lokal fastighetsmäklare;
- utvecklare - särskilt relevant vid förvärv av en tomt med ett bostadshus;
- Internetportaler, tidningsannonser från ägare och mellanhänder;
- auktioner för tvångsförsäljning av pantsatt egendom.
Eftersom var och en av de listade sökkanalerna har sina egna egenskaper, föreslår vi att vi överväger var och en av dem mer i detalj.
Kontakta en mäklare
Naturligtvis är det enklaste sättet att köpa fastigheter i Polen att kontakta mellanhänder: mäklare och fastighetsmäklare. Det här är personer som kan allt om fastigheter, metoder för att söka efter det och reglerna för registrering. De flesta av dem fungerar officiellt, vilket kommer att skydda en potentiell köpare från eventuellt bedrägeri.
Sådana mellanhänder kommer inte bara att hjälpa till att hitta det nödvändiga föremålet, utan kommer också att hjälpa till att registrera en tomt i Polen som egendom.
Fördelen med att samarbeta med fastighetsmäklare är att de inte bara kan erbjuda maximalt med alternativ, utan också kräver ett minimum av deltagande i förhandlingsprocessen från köparens sida.
Det bör noteras att byråer vanligtvis organiserar sitt arbete på territoriell basis, det vill säga de verkar inom en specifik bosättning.
Här hittar du till exempel en lista över Warszawa-byråer, och här hittar du de bästa mäklarna i Gdańsk. Vi rekommenderar att du använder tjänsterna från endast licensierade mellanhänder, vars kontakter finns på webbplatsen för Federation of the Real Estate Market. Kom ihåg att de flesta byråer har en provision på 1,5-3%.
Kontakta utvecklaren
När det gäller att förvärva mark för bostads- eller kommersiell utveckling är det vettigt att kontakta exploatörer. Utvecklingsföretag säljer ofta tomter som redan har förberetts för byggnation - som regel har de all nödvändig kommunikation och utvecklad infrastruktur. Dessutom tillhandahåller utvecklare alla tillstånd.
Med tanke på detta är det viktigt att vara medveten om att en sådan tomt kommer att kosta betydligt mer än en oförberedd. Observera att byggherren inte bara kan sälja tomten förberedd för byggnation, utan också marken med ett redan byggt hus.
Jag måste säga att erbjudanden på den primära marknaden är mycket attraktiva tills det kommer till tillkännagivandet av kostnaden. Vanligtvis kostar köpet av en ny byggnad 30-35% mer än köpet av en tomt och självständigt byggande av bostäder. Därför kan detta sökalternativ inte kallas budget - det är endast lämpligt för dem som behöver ett hus utan onödigt krångel och de som är villiga att betala för mycket.
Internet, tidningar
Det kanske enklaste sättet att hitta mark att köpa är att söka efter det på Internet. Användare erbjuds hundratals praktiska onlineresurser som innehåller tiotusentals förslag med riktiga foton och platser över hela landet. Bekväma filter låter dig sortera erbjudanden inte bara efter bosättning, utan också efter syfte, typ av tomter och deras värde.
Bara några klick - och köparen har säljarens kontakter, vilket gör att han kan få maximal information via telefon. De mest populära internetportalerna är OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto och många andra. Man bör komma ihåg att sådana portaler innehåller annonser inte bara från ägare utan också från mellanhänder.
Fastighetsannonser kan också hittas i tryckta publikationer - tidningar och annonstidningar. De innehåller dock huvudsakligen kungörelser som endast avser de orter där de utfärdas och distribueras. Därför bör sådana källor endast användas om du fysiskt befinner dig i en viss region i Polen där du planerar att förvärva mark.
Obligatoriska försäljningsauktioner
Ett annat mycket specifikt, men samtidigt mycket attraktivt alternativ för att söka efter fastigheter i Republiken Polen, inklusive tomter, är deltagande i auktioner för tvångsförsäljning av egendom. Vi talar om de gripna tomterna, som beslagtas från ägarna och säljs för att betala av sina civila skulder. Sådana auktioner genomförs av kronofogde.
Genom att delta i en tvångsauktion kan du spara mycket genom att köpa mark 30-50% billigare än marknadsvärdet.
Information om sådana auktioner finns på Kronofogderådets webbplats. Genom att klicka på länken hittar du en lista över auktioner med datum och plats för deras innehav, samt kostnaden för mark och ett foto på föremålet som säljs.
På fliken "Więcej" hittar användaren mer detaljerad information om objektet, platsen och villkoren för deltagande i auktionen, alla nödvändiga kontakter och annan information.
Information om auktioner finns också på kreditorganisationernas webbplatser. Här hittar du till exempel information från Bank Zachodni WBK. Vi talar om försäljning av pantsatta tomter som säkrade stora lån.
Hur mycket är mark i Polen
Det är omöjligt att entydigt svara på frågan om hur mycket mark i Republiken Polen kostar - det specifika priset för en viss tomt beror på många faktorer: syftet med tomten, dess läge, storleken på kommunikationerna på den, kostnader för registrering, säljarens önskemål. Därför är det i detta sammanhang logiskt att överväga genomsnittliga priser, som skiljer sig avsevärt beroende på region och även inom den.
Tänk till att börja med de genomsnittliga priserna för byggmark.
Enligt Bankier-portalen, i februari 2021, i de flesta vojvodskap, ökade det genomsnittliga priset på byggtomter med 30 % jämfört med februari 2021.
Den obestridda ledaren är utan tvekan Warszawa - medelpriset i huvudstaden är 779 zł / m2 eller 183 euro, vilket är ett absolut nationellt rekord. Jämfört med januari har priset ökat med nästan 180 zł!
En sådan ökning hade dock en liten effekt på priserna i Mazovien som helhet, där den genomsnittliga kostnaden är 185 zł / m2. Tomter i Pommerska vojvodskapet har det andra nationella genomsnittspriset - 163 zł / m2, medan tomter nära Östersjön, särskilt i Gdansk, värderas till 417 zł / m2.
Dyrare än i Gdansk (förutom huvudstaden), mark endast i Poznan (525 zł / m2) och Krakow (450 zł / m2), men Wielkopolska (107 zł / m2) och Lillpolen (110 zł / m2) voivodskapen är fortfarande underlägsna kusten till det genomsnittliga priset på byggmark.
De lägsta priserna för byggmark finns i Lubuskie Voivodeship - i regionen når det genomsnittliga priset knappt 49 zł / m2, medan i den största staden i Gorzow Wielkopolskie-regionen är det genomsnittliga priset på mark endast 73 zł / m2. Liknande låga markpriser observeras också i vojvodskapen Podkarpackie och Warmia-Mazury - 62 respektive 61 zł / m2.
Det genomsnittliga priset för jordbruksmark skiljer sig också avsevärt från region till region, även om det inte är kopplat till näringsverksamhet och ekonomisk utvecklingsnivå. Och även om logiken i prissättningen är annorlunda, är de dyraste och billigaste regionerna praktiskt taget samma vojvodskap.
Så enligt information publicerad av byrån för omstrukturering och modernisering av jordbruk (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), i Polen i slutet av 2021, var de högsta priserna för jordbruksmark i Wielkopolskie och Kuyavian-Pomeranian Voivodeships - 58,9 tusen och 57,4 tusen zł / ha, respektive. De lägsta priserna för jordbruksmark var i Pomorskie och Podkarpackie Voivodeships - 28,6 tusen respektive 25,1 tusen zł / ha.
Det genomsnittliga priset i landet är 42,4 tusen zł / ha, vilket är mer än 2 tusen zł mer än under samma period förra året - det vill säga, jordbruksmark växer också i värde. Men man bör komma ihåg att kostnaden för jordbruksmark beror på den klass som tilldelats platsen, av vilka det bara finns sex. Till exempel är det genomsnittliga priset för tomter i klass I-III i Wielkopolska vojvodskapet 74,2 tusen zł / ha, medan mark av V-VI-klass endast kostar 42,3 tusen zł / ha.
Dessutom kommer köparen av webbplatsen att behöva ådra sig ytterligare kostnader i samband med registrering av fastigheter i ägo. Dessa är notariekostnader till ett belopp av 2-3% av kostnaden plus kostnader för representanter och mellanhänder - upp till 5% av kostnaden för objektet. Glöm inte skatter, som vi kommer att diskutera nedan.
Markköpstillstånd
Polsk lag kräver ingen speciell juridisk status från utlänningar som vill köpa fastigheter - vid köptillfället räcker det bara att ha ett giltigt visum för att vistas lagligt i landet. I enlighet med artikel 1 i Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (lagen om utlänningars förvärv av fastigheter) kommer dock medborgare i andra länder att behöva ett särskilt tillstånd för att köpa mark, vilket administrativt utfärdas av inrikesministern på begäran av köparen.
Rätt att köpa fast egendom beviljas under förutsättning att:
- en sådan överenskommelse hotar inte den polska statens säkerhet, försvar och allmänna ordning;
- den utländska köparen kommer att bevisa sin koppling till Polen.
Så om avsaknaden av hot mot den statliga säkerheten i Republiken Polen är ganska lätt att bevisa, på grund av frånvaron av invändningar från försvarsministern (och när det gäller jordbruksmark, från ministern för landsbygdsutveckling), då är det inte så enkelt med kopplingen till Polen.
I synnerhet, i enlighet med punkt 2 i artikel 1a i lagen, kan kopplingen till Polen bevisas av:
- polsk nationalitet eller polska rötter;
- äktenskap med en polsk kvinna;
- tillgång till ett tillfälligt uppehållstillstånd (tillfälligt uppehållstillstånd) eller permanent uppehållstillstånd (permanent uppehållstillstånd);
- medlemskap i ledningsorganen för ett företag registrerat i Polen;
- bedriva ekonomisk verksamhet eller jordbruksverksamhet på Republiken Polens territorium.
Utan en sådan koppling eller att faktiskt flytta till Polen är det omöjligt att få tillstånd att köpa mark, men ett köp utan sådant tillstånd är enligt artikel 6 i lagen ogiltigt.
För att få en handling måste du upprätta en ansökan som, i enlighet med punkt 3 i artikel 1a i lagen, ska innehålla:
- sökandens personuppgifter;
- uppgifter om tomten (adress, fastighets- och registreringsnummer, område, konstruktionsegenskaper);
- säljarens personuppgifter;
- fastställande av rättsliga händelser som kommer att uppstå senare (försäljning av fastigheter);
- de syften som den utländska köparen vägleds av när han gör transaktionen;
- källor till medel som ska användas för köp av fastigheter.
Följande handlingar ska bifogas ansökan:
- en kopia av ditt pass, uppehållstillstånd eller annan identitetshandling;
- ett dokument som bekräftar förbindelserna med Polen;
- handlingar för fastigheter (utdrag ur fastighetsboken, utdrag ur fastighetsboken med angivande av fastighetskarta, intyg om syftet med markanvändningen etc.);
- ett uttalande från säljaren som önskar sälja fastigheten;
- ett dokument som bekräftar tillgången på medel (certifikat från banken);
- dokument som bekräftar betalningen av stämpelskatt till ett belopp av 1570 zł.
En ansökan om tillstånd lämnas in till Inrikesministeriets avdelning för beslut och koncessioner (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), belägen på: Warszawa, st. Rakovetskaya, 2a, eller skickas med post till adressen: Stefan Batory, 5 (index 02591).
Det bör noteras att bestämmelserna i artikel 8 i lagen föreskriver de villkor under vilka ovanstående tillstånd för köp av mark inte krävs:
- om utlänningen har bott i Polen för permanent uppehållstillstånd (permanent uppehållstillstånd, zezwolenie na pobyt stały) i mer än 5 år;
- om en utlänning har varit gift med en polack i mer än 2 år från dagen för erhållande av permanent uppehållstillstånd;
- om utlänningen har medborgarskap eller bedriver ekonomisk verksamhet i något av länderna inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet.
Vad ska man titta efter när man köper mark
Det är nödvändigt att närma sig valet av en tomt med fullt allvar, annars är det väldigt lätt att bli ett offer för bedrägeri. Vi har lyft fram flera aspekter som du måste vara uppmärksam på när du köper mark i första hand. Dessa är särskilt:
- Syftet med tomten. Jordbruksmark brukar kallas Ziemia eller Grunty Rolne, medan byggnadsmark är działki budowlane. Naturligtvis kan marken användas uteslutande för det avsedda ändamålet.
- Närvaron av kommunikation på webbplatsen. Om vi pratar om mark för byggande, bör du leta efter en tomt med avlopp, vattenförsörjning och elektricitet ansluten till den - detta kommer att bevisas av frasen i annonsen "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" eller "grunt uzbrojony w media ”.Självläggningskommunikation kommer inte bara att vara extremt dyr utan också ta mycket tid.
- Plats för webbplatsen. Ju närmare den utvecklade infrastrukturen och tillgången till kollektivtrafik stannar till den, desto högre är dess investeringsattraktionskraft. Plus närvaron av en lokal fysisk utvecklingsplan (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), antagen av samhället, - detta gör att du kan ta reda på vad som kommer att hända under de kommande åren.
- Rättslig status för fastigheter. Det är nödvändigt att kontrollera säljarens ägande av marken och frånvaron av anspråk på platsen, vilket görs genom en regelbunden begäran till avdelningen för mark- och inteckningsregister i tingsrätten.
- Webbplatsens egenskaper. Vi talar i synnerhet om typ av jord, område, tillgång på grundvatten, läge till de huvudsakliga geografiska riktningarna.
Vilka skatter måste du betala när du köper
I stort sett är den enda skatt som en köpare kommer att behöva betala vid köp av mark en skatt på civila transaktioner med 2 % av transaktionsvärdet. Plus notarieavgifter och moms på notariearvoden. Plus, om säljaren är en juridisk person och en momsbetalare, ytterligare 23% moms, som vanligtvis ingår i priset. Till denna lista är det värt att lägga till betalningen av domstolsavgiften för att upprätthålla mark- och inteckningsregistret - 60 zł, plus ytterligare 200 zł för att lägga in information i dessa register.
Vanliga frågor
Naturligtvis är detta bara generell, men långt ifrån uttömmande information som vi lyckades samla in om förvärv av mark i Polen. Men om läsarna fortfarande har frågor är det mycket möjligt att de hittar svar på dem i det här avsnittet.
Går det att räkna med att få uppehållstillstånd efter köp av mark
Förvärv av tomtmark, liksom all annan fast egendom, oavsett belopp, grunden för dess förvärv eller ändamålet med marken, medför inte rätt att få tillfälligt eller permanent uppehållstillstånd samt att förlänga dem.
När tillstånd till förvärv av mark kan vägras
Lagen föreskriver inte någon särskild förteckning över grunder på vilka en utlänning kan nekas rätten att förvärva en tomt. Den etablerade praxisen indikerar dock att ett sådant avslag kan följa i följande fall:
- om försäljnings- och köptransaktionen skulle hota Polens nationella säkerhet eller den allmänna ordningen;
- om köparen inte har bevisat sin koppling till RP;
- om förfalskade handlingar uppvisas, anges falsk information m.m.
Dessutom finns det ingen mekanism för att ifrågasätta ministerns beslut.
Går det att köpa mark i gränsområdet
Ja, lagen förbjuder inte utlänningar att förvärva mark i gränsområden. För att genomföra en sådan transaktion kommer dock, i enlighet med 3 § i artikel 8 i ovannämnda lag, definitivt inrikesministerns tillstånd att krävas, även om en utlänning i allmänhet faller under undantaget och skulle kunna förvärva mark utan tillstånd (till exempel 5 års uppehållstillstånd eller 2 års äktenskap med polen).
Till sist
Alla ovanstående regler och priser som visas är giltiga från och med 2021. Men med tanke på den snabbt växande efterfrågan och priserna på mark diskuterar representanter för den lagstiftande grenen av Republiken Polen i allt högre grad en skärpning av förfarandet för att förvärva mark av utländska latifundister. Därför kan det inte uteslutas att den nuvarande ordningen snart kommer att ändras. Idag är förvärvet av en tomt i Polen inget problem för en utländsk investerare - problemet kan vara bristen på tomter till ett attraktivt pris.
